これを知らないと、失敗・破綻が忍び寄る？　賃貸不動産投資『基本のキ』（1/3ページ）

賃貸幸せラボラトリー

2022/05/25

賃貸経営

イメージ／©︎drozdirina・123RF

サラリーマンオーナーが増えたこの十数年

過去には、いわゆる地主層の相続税対策がきっかけとして目立っていた賃貸不動産物件への投資。そこに、若手のいわゆるサラリーマンオーナーが少しずつ参入し始めたのが、2005年を過ぎた辺りからだろう。

この分野を専門に扱う代表的な情報サイト「楽待」「健美家」のスタートが、折しもこの年前後となる。このうち健美家が昨年11月に公表した「第16回不動産投資に関する意識調査」の結果によると、回答した会員ユーザーの55.0％が会社員、5.6％が公務員となっている。対して、専業オーナーは15.9％だが、このなかには元サラリーマン大家だった独立組も、相当数含まれているはずだ。

この記事では、そんなサラリーマンオーナーにこれからなろうとする人に向けて、賃貸不動産物件投資の基本の「キ」をアドバイスしたい。いまは本業を持ちながら、金融機関から資金を借り入れ、アパートやマンション、一戸建て賃貸など、いわゆる収益物件を購入し、これを経営したいと思っている人が主な対象だ。

ちなみに、いま「経営」と書いた。話はここから始めよう。

1.理解必須——「賃貸事業」の基本的な構造

始めるのは事業。投資はその第一歩

賃貸不動産物件投資は、実際には投資という言葉に括りきれない。ネット証券会社のサイトに口座を開いて、株や外貨を買うといった場合の投資とは意味が違うということだ。

すると、その正体は何なのか？　答えは「事業」だ。賃貸不動産物件投資は、投資と経営を併せた“事業”そのものなのだ。よって、ここからは呼び方を変えよう。せっかくなので短く「賃貸事業」だ

もっとも、投資と経営のうち、経営の場面をほとんど持たない賃貸事業もないわけではない。例えば、運営がスムーズな状態においてのサブリースなどはそれにあたる。しかしながら、さきほど記したようなサラリーマンオーナーが手掛ける賃貸事業の多くはそうではない。通常は、文字どおりの事業となる。

とはいえ事業とはいっても、賃貸事業では管理会社を筆頭としたパートナーにさまざまな仕事を任せることで、事業家（オーナー）が事業にかける時間や手間は大きく減らすことができる。ただし、それでも彼らへの指示や、そのための判断はオーナーの仕事だ。企業でいえばパートナーは部や課、オーナーは社長にあたっている。

つまり、賃貸事業は完全に事業でありビジネスだ。そのうえで、やり方によっては手間と時間をかなり圧縮できるため、兼業に適していることが大きな魅力となる。

レバレッジ投資＋アウトソーシング＋自身の労働

賃貸事業は、通常はレバレッジをかけた投資と、アウトソーシングされる業務、さらにオーナー自身の労働、この3つを組み合わせたものになる。

このうち、レバレッジをかけた投資とは借金のことだ。オーナーは金融機関からお金を借りることで、自己資金の何倍もの資金を調達し、それを投資に向けられる。これは賃貸事業のもつ際立つ特徴だ。担保価値の確立された不動産を投資対象とするがゆえのメリットにほかならない。

一方、アウトソーシングとは、さきほどもふれたが、他者に仕事を任せることだ。賃貸事業では業務の多くをアウトソーシングできる。また、さまざまな理由によって、アウトソーシングしなければならないものも少なくない。（専門の技術者が行う工事や、免許を持つ宅建業者でなければできない仕事など）

一方で、日常行う物件清掃など、アウトソーシングが無駄と思えば、オーナーが自らそれを手掛けられることも少なくない。つまり賃貸事業において、投資の部分以外についてはオーナーは都合に合わせてそれを誰がやるのか配分し、調整することができる。自身の時間を削ればその分アウトソーシングに要するコストを減らせる一方、コストをかけて他者にそれをやってもらえば、代わりに自身の時間が得られるかたちだ。