賃貸経営・不動産投資、困ったときのフクマルさん ♯2 〜真実を知るためには、大家さん自身で学ぶことが必要〜（2/4ページ）

大家さんにとって古きよき時代は終わった

高度成長期の時代は、賃貸物件が不足し、入居付けだけを行う町の不動産屋さんが活躍していました。その時代はほとんど自主管理であり、賃貸経営は家族で行うことが当たり前でしたが、人口増加、地価高騰、相続対策といったこともあり、賃貸物件は“建てれば埋まる”という大家さんにとって古きよき時代でした。ところがバブル崩壊後の1992年、新生産緑地法によって急激に建てられた賃貸物件に、大家さんの高齢化や相続などに伴う兼業化が増え、また、管理内容の高度化などにより、管理業者に管理委託を依頼する大家さんが増加しました。自主管理の大家さんたちが、管理を業者に任せることで片手間経営となり、その後“サブリース”が登場したのです。今は逆転して、サブリースを含む委託管理が80%と言われています。

こうして、賃貸経営に管理業者の介在が増加するなか、大家さんあるいは入居者さんと管理業者とのトラブルが増加することで、もっと楽な賃貸経営としてサブリースの契約が増えましたが、家賃保証などの契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化となっていったのです。

厳しい罰則で大家さんが「勧誘者」に…

では、今回の法律はどういった内容なのでしょうか。

第1弾として、20年12月15日施行された、賃貸住宅管理業法の「サブリース規制措置」では、マスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けた大家さんが「勧誘者」に該当することを明確化しています。

では、なぜ大家さんが法令違反で罰則を受けることになるのか、疑問に思うわれる方もいると思います。

大家さんがサブリース業者などから、勧誘の対価として紹介料などの金銭を受け取り、契約を結ぶことを勧めたり、契約の内容や条件などを説明したりする場合、また体験談を用いて説明すると勧誘者となり第28条違反になってしまうのです。

“どこ”とは書きませんが……、最近、テレビCMも流れなくなった企業など、たくさんのサブリース会社が真実を説明していないことが多く、誤認という解釈のもといままで見過ごされていましたが、新しい法律によって今までにない厳しい罰則ができたのです。

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