借主が亡くなった場合、貸主としてどう対処する？ ――賃借人の死亡　その1　相続

賃貸人から数多くの相談が寄せられますが、そのなかでも「賃借人が亡くなってしまった。このような場合に賃貸人としてはどう対応したらいいのか？」といった相談を受けることがあります。

このような場合にどうすればいいのか、具体的な事例を踏まえてご紹介します。

契約終了？　契約存続？

賃借人が亡くなった場合、賃貸借契約は当然に終了となるのでしょうか。それとも契約は存続するのでしょうか。

結論からいうと、賃借人が亡くなったとしても賃貸借契約は存続します。賃借人が死亡したのに賃貸借契約が存続するのはおかしいのではないかと思われた方もいるかもしれません。

しかし民法上、賃借人の死亡は賃貸借契約の終了事由になっておらず、賃借権という権利は相続の対象になります。具体的には、賃借人たる地位は賃借人の死亡により当然に相続人に移転することになり、相続人が複数いる場合には相続人らが共同賃借人となります。つまり、賃借人が亡くなったとしても賃貸借契約は当然に終了することにはならないのです。

これに対して、賃料の支払いがない使用貸借契約の場合（例えば、親族間で物件を無償で貸している場合など）には、民法上、借主の死亡が使用貸借契約の終了事由となっていますので（民法597条３項）、借主の死亡によって使用貸借契約は当然に終了することになります。

このように物件を使用収益するという契約であっても、賃貸借契約と使用貸借契約とでは、賃借人が死亡した場合の取り扱いが異なります。

賃借人が死亡した場合の賃料請求

では賃借人が亡くなった場合、賃料を誰にいくら請求することができるのでしょうか。ここでは、賃借人に妻及び子2人がいた場合を例にとって検討します。

■賃借人死亡前にすでに未払賃料が発生していた場合

賃借人が賃料滞納後に死亡した場合、その債務は可分債務（民法427条）となり、相続人らはそれぞれの法定相続分に従って債務を負担することになります。

例えば、賃料滞納額が20万円だった場合を考えます。相続人らの法定相続分は、妻が2分の1、子2人が各4分の1ずつとなります（民法900条１号）。したがって、賃貸人は妻に対して10万円、子2人に対し各5万円ずつ請求することができます。

つまり、賃貸人が相続人の一人に対して全額の請求をすることは法律上認められていないのです。

■賃借人死亡後に未払賃料が発生した場合

不動産賃借権は不可分（民法430条）であるため、その対価である賃料債務も性質上不可分なものとして、各相続人は賃貸人に対し、それぞれ賃料全額の支払義務を負うことになります（大審院判決大正11年11月24日）。

先ほどの具体例に当てはめると、賃貸人は、妻及び子2人のいずれに対しても20万円全額の請求をすることができます。ただし相続人の一人から弁済があった場合には、その効果は他の相続人にも及びますので、あくまでも20万円を上限として請求することができるだけですので注意してください。

賃借人が死亡した場合の契約解除

賃借人が亡くなった場合に賃貸借契約を解除するためには、相続人全員に対し解除通知を発送し、賃貸借契約を解除しなければならないのが原則です。つまり、一部の相続人に対する通知が漏れてしまっていた場合には解除の効果が発生しないことになります。

したがってこのようなときには、賃借人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍等を収集し、さらには賃借人の相続人の戸籍などを収集して相続人全員を特定する必要があります。

しかし調査を進めていると、相続人のなかには海外移住されている人や、現住所が判明しない人もいるかもしれません。このような場合に、原則どおりに全ての相続人に対して解除通知を発送しなければならないとするとかなりの労力がかかってしまいます。

そこである裁判例では、相続人全員に対して解除の意思表示をすることが原則としたうえで、「特定の相続人のみが賃借物を使用し、かつ賃料を支払っている場合は、ほかの相続人は賃貸借に係る一切の代理権を当該相続人に授与したとみて差し支えないこともあり、そのような特段の事情がある場合には、賃貸人は、当該相続人に対してのみ賃料支払の催告や契約解除の意思表示をすれば足りる」と判断しました（大阪地裁判決平成4年4月22日）。

この裁判例では、相続人全員に対し解除通知を送付しようとしたが送達できない相続人がいたこと、その相続人が対象の建物を使用収益する必要のない相続人であったことなどの事情が考慮されていますので、あくまでも例外的な判断だったといえるでしょう。

このように賃借人が亡くなった場合には、事案に応じて賃貸人がとるべき対応は変わってきます。

迷ったら弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。