建物内部のチェックポイント〜傾斜

前回は、建物の外側からのチェックについて、説明させていただきました。 今回は、建物の内側からのチェックについて、説明させていただきます。

非破壊検査での調査の限界
あくまで、住宅診断は、非破壊検査ですので、調査の範囲は、目視できる範囲で決まります。ですので、その調査には限界があります。本来であれば、壁を剥がして、筋交の状況や金具の状態、腐朽菌やシロアリの状態を確認できれば一番理想です。しかし、原状回復のための復旧費用が、住宅診断調査費用の何倍もかかってしまいますので、費用対効果の観点から、いきなり破壊検査の2次診断を行うことは一般的ではないと言えます。ですので、まずは、１次診断として非破壊検査を行うことにより、２次診断の破壊検査が必要か否かも含め、調査することになります。

建物内部のチェックポイント
建物の内部についてのチェックポイントは、①勾配の傾斜、②水染み、③ひび割れ（クラック）、④断熱、⑤床下、⑥天井裏・小屋裏、⑦バルコニー、⑧お風呂、⑨筋交の有無、⑩耐震性などがあります。

まず、①勾配の傾斜については、オートレーザーや水平器などで、床の水平の程度を確認します。確認の結果、6/1000以上の場合には特に問題がある可能性が高いです。 部分的な傾きも勿論大切ですが、より長いスパンの3ｍで確認する必要があります。3ｍの範囲で18ｍｍ以上傾いていれば（18/3000＝6/1000）、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」が高いと言えます。

また、3/1000以上6/1000未満の場合（9/3000以上18/3000未満）でも「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」が一定程度存すると言えます。 最後に3/1000（9/3000）未満であれば、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」が低いと言えます。

次に、壁または柱の垂直の程度についても同じことが言えますが、3ｍのスパンではなく、2ｍのスパンにつき、6/1000（＝12/2000）以上ある場合には、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」が高いと言えます。 なお、この基準は、壁、床の施工精度につきましては、平成12年建設省告示第1653号「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」第70条の規定に基づく「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」を参考としています。 品確法に基づく「建設住宅性能表示制度・既存住宅現況検査）」においては6/1000が目安となっています。財団法人日本建築防災協会「木造住宅の耐震診断と補強方法」においても6/1000を越える傾きが規準とされています。

したがって、私が所属している日本ホームインスペクターズ協会では、上記基準を勘案し、築10年以上の中古建物においては6/1000を超えるか否かを規準に調査をしております。6/1000以上の傾斜があっても瑕疵が必ずあるということではなく、症状によっては二次診断（詳細な調査診断）が必要であるという診断を行う場合もあります。　つまり、あくまで、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」の高低ですので、状況などにより異なる場合がありますが、一般的に6/1000以上の場合で、かつ、特に問題がありそうな場合には、破壊検査をお勧めしております。

次回は、②の水染みから説明させていただきます。