不動産会社とは専任媒介契約を結ぶのがおすすめ
2016/01/04
広告宣伝費がかけられない一般媒介契約
売却を依頼する際に結ぶ契約を「媒介契約」と呼ぶのですが、３つの契約形態があり、そのひとつに一般媒介契約というものがあります。
この契約方法は、同時に複数の不動産仲介会社へ売却の依頼ができる契約で、ほかに依頼した会社を明かすか明かさないかはケースバイケースです。複数の会社と契約するので買い主の間口は広がりますし、同時に自分で購入者を探す自己発見取引も行なえます。
この自己発見取引は友人や親族など周囲の人と直接契約するので、不動産仲介会社に依頼したときのように仲介手数料がかからないというメリットがあります。
しかし、この一般媒介契約は、実は不動産仲介会社側からするとメリットの少ない契約形態です。というのも、自分たちが頑張って販売活動をしたとしても、他社が先に契約を結ぶと収入がゼロになってしまうため、広告宣伝費がかけられないのです。
１社に任せる専任媒介契約・専属専任媒介契約
一方、１社に任せる契約形態がふたつあります。
まず専任媒介契約ですが、１社の不動産仲介会社に売却を依頼、会社は売り主に活動内容を２週間に１回報告することを義務づけられています。この契約でも、自分で見つけた買い主と契約することができます。
もうひとつの形態、専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じで１社にしか依頼しない契約ですが、会社は売り主に１週間に１回報告する義務があり、売り主は自己発見取引ができません。
ちなみにこれらの契約の有効期間は３カ月ですので、３カ月経っても売却できていない場合は契約を更新するかどうか判断することが必要となります。
結論…信頼できる会社と専任媒介契約を
このような契約形態からどの方法がベストなのか…それは、この会社に任せたい！ と思う会社との専任媒介契約です。
この方法ですと、不動産仲介会社は手数料収入が見込めることから広告宣伝費をかけてくれますし、もし自分で買い主を見つけたときは自己発見取引もできます。これが専属専任媒介契約だと、直接売り主に連絡してきた人がいたとしても不動産仲介会社を通す必要があり、自己発見取引では払う必要のない仲介手数料を払うことになってしまいます。ですので、専任媒介契約がおすすめの契約形態となります。
しかしながら、一度専任媒介契約を結んだ不動産仲介会社への不満・不信感といった問い合わせが多いのは事実です。信頼できる不動産仲介会社・営業担当者が見つかったとしても、その後の販売活動が適切に行なわれるかどうかはわかりません。
そこで、売り主が正しい販売活動が行われているかをチェックする必要があります。以下の10項目のうち、５～６個該当した場合は契約解除の検討を、７個以上該当した場合は今すぐ契約を解除しほかの不動産仲介会社を探しましょう。
① インスペクションなど高く売るための付加価値提案をされていない
② ほかの不動産会社のホームページに掲載されていない
③ 大手不動産ポータルサイト（「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」「オウチーノ」など）に最低２つ以上掲載されていない
④ 担当者から物件のデメリットを説明されていない
⑤ ひとりの担当者が同時に５件以上の売却依頼を受けている
⑥ 住宅ローンや税金についての説明を受けていない
⑦ 納得のいく販売図面（チラシ）が作成されていない
⑧ １カ月で２組以上の内覧希望者の案内がない
⑨ ２週間に１度以上、わかりやすい売却活動の報告がない
⑩ 内覧が行なわれた後に、その結果についてきちんと報告を受けているか
これらの項目を定期的にチェックすることで、正しい販売活動が行われているかがわかります。正しい販売活動が行なわれなければ売り主の希望する売却は難しいので、売り主側でも不動産仲介会社の活動をしっかり監視しましょう。
この記事を書いた人
株式会社バイヤーズスタイル代表取締役
株式会社セラーズエージェント取締役。 一般社団法人 相続支援士協会 理事。 1970年、東京都中野区生まれ。売りっぱなしの単なる「物件紹介屋」と言われる日本の不動産業界の慣習を変え、生涯にわたり、より顧客に寄り添う「エージェント（代理人）ビジネス」にシフトさせるべく、株式会社バイヤーズスタイルを設立。業界で初めてすべての取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値向上を担う。一般的に売りづらいとされる、築年数の古い中古住宅の売買に精通しており、顧客から厚い信頼を得ている。 さらに、ひとつひとつの中古住宅（建物）を正しく評価し、流通させるため「売却の窓口(R)」を運営し、その加盟店は全国に広がる。 不動産流通の現場を最も知る不動産コンサルタントとして、各種メディア・媒体等においての寄稿やコラム等多数。 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、国土交通大臣登録証明事業不動産コンサルティング技能登録者。 著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』（かんき出版） 、『プロだけが知っている！中古住宅の魅せ方・売り方』（朝日新聞出版） 、『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい！』（ダイヤモンド社） 、『不動産広告を読め』（東洋経済新報社）など。
