住宅の売り出し価格はどうやって決まるのか

　実は、中古住宅の価値の考え方は普遍的なものではなく時代によって変化しています。

　2015年５月に自民党の中古住宅市場活性化小委員会は、「中古住宅市場活性化に向けた８つの提言」を発表、その中には「担保評価を含む『20年で一律価値ゼロ』とみなす市場慣行の抜本的改善」が含まれています。同年７月には、住宅の性能・リフォームの有無などを反映させた価格査定を行えるよう「既存住宅価格査定マニュアル」の改定も実施されました。

　これは、現状の住宅価格の考え方として、木造建築の場合築20年以上の物件については価値がゼロと評価する慣例があるものの、もともと耐久性の高い住宅やリフォームを行った住宅に関しては長期使用が可能であることから、個別の質・メンテナンスの状況をふまえた建物評価を行い、担保評価にも反映するように改善しようとする提言です。

　元は同じでも、20年もの間何もメンテナンスをされていない住宅と、適切なリフォームを行ってきた住宅とでは、明らかに建物の健康状態は違うのです。その健康状態を明らかにすることで、建物に本来持っている価値に応じた価格をつけることができますし、それこそが中古住宅価格の本来の姿なのです。

　より高い売り出し価格を設定するには？

　このような方法がある中古住宅の売り出し価格の算出方法ですが、その価格をより高めるにはどうすればいいのでしょうか。

　それには、これまで不動産仲介会社が積極的に取り組んでこなかった以下のような方法を実践することが必要になります。

●競合対策（同エリア・同価格帯の住宅）を練る
●専門家による建物診断を行い、建物の価値を証明する
●情報をオープンにし、正しい情報公開を行なう

「より高い価格で売る」ことよりも「より安く多く売る」ことを目的にしている不動産仲介会社の営業担当者がいることは以前紹介しましたが、そのような営業が多いことからこれらの観点はないがしろにされてきました。逆にいうと、これらに取り組めばより高い売り出し価格を設定できるということなのです。