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マンションを購入する際、注意すべき点は何か?

マンション購入 モデルルームに行く前の4つのチェックポイント+α(2/2ページ)

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忘れていけない管理費と長期修繕計画

「マンションは管理を買え」

というのは、住宅情報誌などによくあるアドバイスだが、購入時にこのアドバイスをどのくらいの人が本気で受けとめているだろうか。実際に物件の検討を始めると立地、価格、間取り、周辺環境などはしっかり検討するものの、管理はどうしても後回しになってしまうことが多いようである。

中古マンションであれば、駐輪場やゴミ置き場などから管理状態が判断できる。現地訪問の際は、自転車が決められたスペース内に整然と置かれているか、ゴミ置き場は正しく分別され清潔に維持されているか、そして、全体的に植栽の手入れや清掃は行き届いているかなどをチェックポイントになる。

物件概要などの資料からは、管理費、修繕積立金、駐車場料金などが分かるが、修繕積立金や駐車場料金が極端に安い物件は要注意だ。

マンションを購入する際には、頭金と諸費用の他、継続的に支払う住宅ローン、保険料、税金、管理費、修繕積立金、駐車場料金なども計算して購入可能な価格の判断をすることになる。給料が順調に増えていた時代ならともかく、収入の伸びが少ない割に、税金、社会保険料、教育費などが上昇している現代は相当な余裕を持って資金計画を立てる必要である。住宅ローン審査をギリギリ通るかどうかの人にとっては、修繕積立金や駐車場の安さは追加負担の可能性があり将来の破綻リスクであることを肝に銘じてほしい。

ディベロッパーにとっては、物件を早く売り切ることが重要で、購入者が将来にわたってローンを返済できるかどうかまでは関係ない。そのためほとんどの新築マンションでは修繕積立金がかなり低めに設定されている。将来、これが大幅に引き上げられるケースが多いことを理解しておくべきである。

中古マンションの場合は、月々の支払いに加えて、全体の修繕積立金残高、管理費等滞納者の有無とその合計金額、長期修繕計画、修繕履歴、管理組合の活動状況などを調べることで新築マンションの場合よりも物件の良し悪しの判断が容易となる。

駐車料金もチェック!

駐車場料金が月1000円などというマンションのチラシを見たことがないだろうか。

月々の支払い金額が安ければ住宅ローン審査も通りやすく、負担感も軽いが、駐車場料金はディベロッパーや管理会社に支払うわけではなく、修繕積立金と同様に管理組合に入り、駐車場の維持管理や将来の修繕などに備えるための資金となる。それら経費が管理費や修繕積立金から支払われるものは、駐車場を利用しない区分所有者までが負担していることに気付いてほしい。駐車場管理が資金不足となればこれも大幅値上げになるかもしれない。

管理規約、使用細則などは難しそうで敬遠されがちだが、管理規約を甘くみてはいけない。たとえば、ペット禁止の規約があるにも関わらず、「今どきはペットを飼うのは普通だから入居後にペット好きの人たちが集まって規約を変更すればいいですよ」などと言うセールスパーソンがいたら、そんな人からは買わないほうがよい。

管理規約の変更には4分の3の賛成が必要で、簡単にできるものではない。特にペット禁止マンションにはペット嫌いの人がわざわざ選んで買っている。そうなればペットを認める規約変更など難しい場合がほとんどである。

さらに同じマンションの中に億ション、ファミリータイプ、ワンルームなど様々なタイプの部屋が混在し、価格差が大きい場合も要注意だ。

富裕層は、ホテル並みのコンシェルジュサービス、24時間有人管理などいくらお金が掛かっても手厚いサービスを求めることが多いが、むしろ、賃貸オーナーを含めて負担をできるだけ減らしたいグループ、管理にまったく興味のない人々など、考えがバラバラで、管理組合がまとまらないこともしばしば見られる。なるべく同じような価値観を持つ人が多く購入するマンションを買うことも管理上のトラブル回避になる。

マンションは高い買い物。だからこそ、これらのポイントをしっかり押さえて、いい物件に巡りあってほしい。

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この記事を書いた人

都市開発・不動産、再開発等に関係するプロフェッショナルの集まり。主に東京の湾岸エリアについてフィールドワークを重ねているが、全国各地のほか、アジア・欧米の状況についても明るい。

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