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土地選びの基礎知識(8/8)

購入を検討している土地の安全性はこうしてチェック

菅 正秀

2016/01/23

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ハザードマップとは?

 ハザードマップとは、「災害危険箇所図」「防災マップ」「被害想定図」などとも呼ばれる地図で、自然災害による被災が想定される区域を表したものです。避難場所はもちろん、その経路や防災関係施設の位置を示した、防災対策のためにつくられた地図です。

 国土交通省が運営しているハザードマップのポータルサイトでは、都道府県・市町村・国土地理院などの機関から提供されているハザードマップが公開されています。特に、地震被害予想は詳しく記されていて、震度のほか地盤被害・液状化現象・建物被害・火災被害・避難場所などに分類されています。

特に活用したい「都市圏活断層図」と「液状化マップ」

 このハザードマップのなかでも、特に活用したいのが「都市圏活断層図」と「液状化マップ」です。

 都市圏活断層図は、阪神・淡路大震災で広く知られるようになった活断層を公表している図で、大地震が起きた場合に大きな被害が予想される都市域を詳細に示しています。液状化マップは、液状化現象が起こる危険性を示した地図で、少数ではありますが調査を行なった自治体が公表しています。

 そしてもうひとつ、土地選びの際に参考にしたいのが「土地条件図」です。土地条件図は、地形区分・1メートル間隔の地盤高線・防災関連施設などを表示した、ハザードマップのベースになる資料です。土地の成り立ちや高低がわかることから、その土地の土質・地盤強度を大きく知ることができます。さらに古地図があれば、その土地の埋め立て・造成の有無もチェックできるので参考になります。

土地がどのように利用されていたかもチェック

 最後に、その土地が最近どのように利用されているかもチェックしましょう。

 まずは、近隣住人の情報です。多くの人は平穏無事に生活していますが、なかにはトラブルメイカーと呼ばれるもめ事を起こしがちな住人がいるかもしれません。購入を検討している土地の周辺の住人の入れ替わりが激しければ、そのようなトラブルメイカーが存在している可能性があります。時間に関係なく騒音を出す、悪臭をまき散らすなど、住んだ後ではいかんともしがたいトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

 いちばんスムーズなのは、近所の人に聞いてみることです。「この近所への引っ越しを考えているのですが住み心地はどうですか?」と聞けば、周りの環境や近所の事情について教えてくれる人がいるはずです。

 また、その土地自体がどのように使われてきたのかを示す土地履歴も調査します。どこまでさかのぼって調査するかは人それぞれだとは思いますが、その土地がどのように使われてきたかを知ることで、後からわかってイヤな思いをすることは避けられます。

 たとえば、「以前はその土地が墓場だった」「傷害事件や事故があった」などは人によっては気になってしかたのないことかもしれません。このようなことも、新しい家を建てて引っ越してしまってからでは、どうしようもないことです。

 この土地の履歴に関しては、買い主側から依頼しないと調査をしてくれない場合も多いので、購入を検討している土地については調査を依頼しておきましょう。

 このように、災害の観点から、そして使用方法の観点から土地を調査しておくことは、将来的に「こうなるはずじゃなかった」という事態を避けるためには必要なことです。専門的なことも多く面倒かもしれませんが、不動産会社・ハウスメーカー・工務店などプロのパートナーとともに、しっかりと調査しておきましょう。この作業をしておくことで、後々のトラブルは避けられるはずです。

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この記事を書いた人

株式会社フェリーズディア 取締役チーフコンサルタント

宅地建物取引士、マンション管理士、住宅ローンアドバイザー、福祉住環境コーディネーター。 1958年、大阪府大阪市生まれ。創価大学法学部卒業。大学卒業後、弁護士事務所に勤務、宅地建物取引士資格取得を契機に大手不動産会社に転じる。法律知識を活用し中古住宅、中古マンションの仲介営業を担当。 その後、顧客と一緒にモノづくりをするために、地域中小建設会社に移り、注文住宅・賃貸マンションの受注営業を担当。大手建設会社との競合が激しい中、操業以後に流入してきた近隣住民のクレームにお悩みの経営者さんに、不動産会社時代の人脈を使い工場の移転先を斡旋した上で、その跡地に93戸の賃貸マンション建設の受注をするなど、15年間で約32億円の受注する実績をあげる。現在は、建築にも明るい不動産コンサルタントとして、不動産会社のエスクロウ業務(契約管理)・新人社員指導等を行なっている。 一生に一度の買い物ともいえる住宅の購入をアシストできる人材を育成し、業界の健全な発展に貢献すべく活動中。

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