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牧野知弘の「どうなる!? おらが日本」#16 新型コロナウイルスで始まる不動産業界の構造変革

牧野知弘

2020/06/19

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施策だけで問題解決できない新型コロナ

コロナ禍による緊急事態宣言が延長(5月25日に解除)され、営業自粛を余儀なくされる飲食店や物販店などが家賃負担に耐え切れず、倒産や廃業に追い込まれるところが出始めた。こうした動きを防ごうと国は家賃補助に乗り出している。具体的には特別家賃支援給付金を創設し、単月の売上が前年同月比で50%以上落ち込んだなどの条件に該当する中堅中小企業に対しては家賃の3分の2、上限50万円を負担する、個人事業主に対しては同25万円を上限に負担するとした案で、自民党、公明党が発表している。この案では対象を飲食などに限定せず全業種とするなど相当思い切った内容になっている。

給付金によって一息つけるのはテナントである飲食店だけだと思われがちだが、本当に安心しているのは家賃をもらっている大家である。街の商店街などで自身の不動産を店舗などにしてテナントに貸し出している大家は多い。大家というと世間では賃料だけもらっていて裕福な層だと思われがちだが、土地や建物には固定資産税などの税金がかかるし、建物自体のメンテナンスなどの管理コストが思いのほかかかるものである。この給付金はテナントのためというよりも大家のためとも解釈できる理由がここにある。

だが、この施策だけで問題が解決するわけでは当然ない。お店というと一般の人は街中にある居酒屋や定食屋のようなところをイメージしやすいが、今回のコロナ禍では個人事業主や中堅中小企業だけでなく大手企業までを含めて全業種に大きな影響が出ているからだ。店舗が1カ所だけならば最大50万円の補助は干天の慈雨となろうが、複数の店舗を出しているようなお店や、都心部でオフィスを100坪、200坪借りているような中小企業にとってはこの補助金は雀の涙程度の効果しかないというのが実情だろう。

すでに大規模なショッピングモールやアウトレットなどではテナント店舗とこれを運営する運営会社、事業主である不動産会社などとの間で激しい賃料交渉が勃発している。商業施設のテナントは大家との間で、最低保証賃料に売上歩合を上乗せした賃料体系を採用することが一般的だが、施設が閉鎖されているので当然売上歩合はない。だが店を開いていないにもかかわらず最低保証賃料という固定賃料分を支払わなければならない。大家側からみれば、施設としての維持管理コストは絶対必要なのでこれだけは死守したい。でも背に腹かえられないテナント側はこの最低保証賃料の支払い猶予や減額、あるいは賃料そのものの免除を求めるに至っている。事態は深刻なのだ。

国内の観光客もビジネス客も「全滅」

また今回のコロナ禍でほぼ全滅状態にあるのがホテルなどの宿泊施設だ。ホテルは自らが建物を所有して運営しているケースはむしろ稀で、多くが建物を賃借している。150室程度の平均的なビジネスホテルであれば、1000坪程度の床面積を必要とする。賃借料は場所によっても異なるが都内であれば坪当たり1万2000円程度はする。家賃負担は月額で1200万円にもなる。コロナ禍での都内のホテル稼働率は軒並み10%を切る水準に落ち込んでいる。宿泊平均単価も現在では大幅に下がって都内でも1泊5000円から6000円程度。どんなに計算しても月の売り上げは300万円にも届かない。この時点ですでに月額900万円の赤字。これに加えて従業員の人件費や水道光熱費などの管理コストを勘案すると、多少の現金を持っている会社であっても1カ月で倒産してもおかしくないレベルになってしまうのだ。

とりわけ東京五輪開催を見込んで都内に多数建設されてきた新築ホテルにとって状況はさらに厳しい。この春は五輪開催になんとか間に合わせたホテルなどの建物竣工ラッシュを迎えている。おそらくほとんどのホテルではすでに大家である不動産会社と建物賃貸借契約が締結済みで、建物竣工と同時に賃料の支払いが発生するはずだ。

五輪前、都内はホテル建設を目論んで多くの不動産会社がしのぎを削った。高騰する都心の土地をマンション業者などとの競争に打ち勝って仕込み、上昇が止まらない建設費をなんとか呑み込んでこの春開業を迎える、それもこれも20年夏に五輪が「開催される」ことを前提にしたからの頑張りだった。

ところが肝心の五輪が開催延期になっただけではなく、インバウンド客が来なくなり、経済活動のすべてが止まり、国内の観光客もビジネス客もすべてが「全滅」という大惨事が起こったのだ。ビジネスの根幹が崩れてしまったホテルにとって大家に払う家賃は存在しないのである。

このように家賃補助は一見すると、国や政府のやっている感を演出するのには一役買っているように見えるが、日本経済がそんな程度ではすまされない大変な状況に陥っていることは、この不動産の状況を俯瞰しただけでも明らかなのである。

オフィスと住宅 影響の顕在化はこれから

そして不動産の分野でこれから影響が顕在化するのがオフィスと住宅である。商業施設やホテルは今回のコロナ禍の影響を直接被った業種であるが、実はオフィスや住宅についてはこれから半年後くらいに新たな火種になってきそうなのである。

オフィスのテナントの多くは一般企業である。コロナ禍は全業種の業績に大きな影響を及ぼしているので今後業績が悪化した企業から賃料の減額や借りている床の解約が発生することは容易に予測できる。オフィス床を解約するには通常は、解約日の6カ月前に通告しなければならない。したがって今回のコロナ禍の影響が数字として現れてくるのは、今年の秋以降になるだろう。また今年は新築ビルの竣工ラッシュが続くが、入居を予定していた企業のうちの一部が賃借面積を縮小する、あるいは賃借条件を減額するなどの動きが出ることだろう。ここまでは景気悪化に伴ってかつても起こっていた事態だ。不動産会社側も当然ある程度の覚悟をしているはずだ。

ところが今回のコロナ禍はどうもそれだけでは収まりそうにない。オフィスで働くのはその多くが、サラリーマンと呼ばれる事務系ワーカーの人たちだ。彼らはコロナ以前において毎朝毎夕、クソ混みの通勤電車に乗って真面目にオフィスにやってきていた。ところがコロナ禍が続く中で求められたのがテレワークである。初めのうちは経営者や従業員からもテレワークでは仕事がはかどらないとか、社員の仕事ぶりをチェックできない、会議がちゃんとできないなど不安視する声が上がったが、テレワークをやって数カ月、実は多くの会社で「テレワークができちゃったし、意外と良いものだ」という認識が広まりつつある。会社側もある程度の社員については別にオフィスに来なくても会社が困らないことに気付きだしているし、従業員の側からみても通勤せずに家やその周囲で仕事ができるのならば大歓迎といった雰囲気が出てきている。

テレワークは一時的な措置としてやむを得ずスタートした働き方だったのかもしれないが、結果としてテレワークのお試しキャンペーンを全国で行ったことにより、意外にもかなりの企業で、今後も採用していくことになりそうなのである。

このことは将来的に確実に企業が都心に構えるオフィスは必要最小限のもの、例えばヘッドクォーター部分のみを都心に構える程度になることを意味している。

住まいに対する従来の価値観が変わる

さらに今回のコロナ禍が企業経営に投げつけたのが、感染リスクの問題だ。ある会社ではすでに、都心のオフィスのワンフロアで全役員が毎日一緒に仕事を行うのは、いざ感染症が蔓延した場合、大きなリスクになると考えて、オフィスを分散させる方向に舵を切ったという。これまでの東京一極集中、都心であるほどオフィスの価値は高いといった従来の価値観を変える動きとみてよいだろう。

都心のタワマンを無理して買う必要もなくなるか/©︎blueone・123RF 

そして、都心のオフィスに通うことの必要がなくなった事務系ワーカーたちは、今までのように大手町まで40分だの、駅徒歩7分以内、いや5分以内などといった「会社ファースト」の住宅選びをしなくてもよいことになるだろう。

都心のタワマンを無理して買う必要もなくなる。会社の近くだからといって都心の賃貸マンションに高い家賃を払って住む必要もなくなる。東京のサラリーマンであっても、三浦半島に住んで、毎朝サーフィンをしてそのまま自宅や近所のコワーキングで働く。夫婦であれば仕事が先に終わったほうから地元の保育園に子供を迎える。夕方にはもういちど海でサーフィンを楽しむ。こんな生活が可能になるのだ。

毎朝サーフィンをしてそのまま自宅で働くことも/©︎yokokenchan・123RF

時代の変化は、年収の何倍ものお金を、自分が住むためだけの家につぎ込むような馬鹿げた行動も、都心のオフィスを企業としての見栄を張るためだけにものすごい費用をかけて構える行動も、実際には個人や企業になんの利益ももたらしてはいないことに日本人の多くが気付き始めることを意味している。新しい価値観はこれまでの業界ピラミッドを崩壊に導くかもしれない。不動産業界は大きな変革期に差し掛かっているのである。 

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この記事を書いた人

オフィス・牧野 オラガ総研代表

1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任し、J-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著者に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題ー 1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』(PHP研究所)、『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)、『マイホーム価値革命』(NHK出版新書)、『街間格差』(中央新書ラクレ)等がある。テレビ、新聞等メディア出演多数。

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