まちと住まいの空間 21回 東京に建設される超高層ビルの足跡を追って
2020/03/03
臨海部と山の手はどのように再スタートを切ったのか
西新宿に超高層ビルが林立するなか、都心部では三井霞が関ビル、国際貿易センターと産声をあげながら、その後も超高層ビルの建設が勢いを増したわけではない。むしろ、沈静化の方向にあった。それは、東京都心への一極集中の是正、副都心構想の強固な政治的意思が強くはたらいたからだ。立地環境が整えば、どこでも超高層ビルが建つわけではなく、そこに政治判断が覆い被さっていた。超高層ビルは、既存の容積率の範囲内では建たない。容積率の割合が高い都心でも、せいぜい9〜12階建程度の建築が建つに過ぎない。
2000年に入ってからは、一転して東京都心部でも凄まじい勢いで超高層ビル化が進行する。それは、バブル崩壊と日本の経済危機が引き金となった。
このままでは日本の国が沈没してしまうとの懸念から、東京都心の超高層ビル化が低迷する日本経済を立て直す国の重要な施策の柱となる。そこで国は超高層ビルが建てられる特区を設定し、そこに特典を与えていった。都心部での高さ制限の撤廃による超高層ビル建設は官民一体となって取り組まれた。2000年以降は、超高層ビルの時代を東京、特に都心部が先頭を切って突き進むことになる。
西新宿が圧倒的に超高層ビルを林立させていった時代、東京では他にどのような動きがあったのか。今回は、佃エリアの臨海部と山の手の六本木に注目してみたい。この2つの動きは、都心一極集中の是正とは別の流れとして、夜間人口（居住人口）の都心回帰、低利用の土地を高度利用化する目的として、都市再開発による超高層ビル化が進展した。
人足寄場だったリバーシティ21の開発
写真1、建設中のリバーポイントタワー（1987年撮影）／ 写真2、ほぼ完成したリバーシティ21の超高層ビル群（2005年撮影）
1970年代後半になると、佃島に隣接する隅田川の河口、近代以降に日本の基幹産業であった造船所の石川島播磨重工跡地（江戸時代の人足寄場）が脚光を浴びる。
このころ、東京都心部では昼間人口（就業人口）が増大する一方で、夜間人口が激減していた。都心への夜間人口回帰の切り札として、石川島播磨重工の広大な跡地が注目されたのだ。都心部にありながら、商業・業務のエリアと水で切り離された土地は、居住空間を創出するにはうってつけの場所だった。昭和54（1979）年3月7日付の朝日新聞には「大川端作戦」と銘打った超高層のマンション建設の動きが紹介された。
昭和62（1987）年10月に船上から再開発地を視察する。リバーシティ21に建つ最初の超高層ビル、リバーポイントタワー（1989年竣工）が建設中だった（写真1）。建物の高さは132m。その後、住宅をメインとした100mを越える超高層ビルが次々と建っていった。コーシャタワー佃（1990年、118.8m）、イーストタワーズ（1991年、128m）、シティフロントタワー（1991年、118.8m）、スカイライトタワー（1993年、139m）、センチュリーパークタワー（1999年、180m）、イーストタワーズ2（2000年、144.87m）と（写真2）。
水辺に次々と検察される超高層ビル（隅田川河岸～臨海部）
臨海部での超高層ビル建設の動きは、その後2つの流れを生みだした。ひとつは、リバーシティ21で試みられた住宅供給を目的とした、臨海部の超高層ビル建設の動きである。月島など埋立地に超高層ビルが建つようになる。いまひとつは、住宅以外の超高層ビルが江戸時代に埋め立てられ、武家屋敷だった場所に誕生した。隅田川を挟んだリバーシティ21の向かいに、聖路加タワーオフィス棟が平成6（1994）年に221mの高さで建つ（写真3）。臨海部では最初の200m以上の超高層ビルとなった。
写真4、再開発前の汐留貨物駅跡地（1994年撮影） 写真5、超高層ビルが林立する汐留シオサイト（2012年撮影）
隅田川河岸の超高層ビルはさらに数を増やしていく。汐留貨物駅跡地の再開発がはじまろうとする平成6（1994）年、再開発前の発掘調査が試みられている現場の近くを何度か通った（写真4）。
江戸時代、仙台藩伊達家上屋敷（約2万6千坪）、龍野藩脇坂家上屋敷（約8千坪）、会津藩松平家中屋敷（約2万9千坪）と、3つの藩邸だけで6万坪を優に越える土地だった。その屋敷跡は明治に入り鉄道が通される。新橋ステーションと貨物の操車場が広大な土地に設けられ、西欧からの近代文明が東京に運び込まれた。
平成7（1995）年になり、その跡地が東京都による都市基盤整備と民間プロジェクトの再開発に結びつき、始動する。平成16（2004）年には13棟の超高層ビルがすでに建っていた。2002年に開業した電通本社ビル（最頂部213m、屋上210.1m、港区東新橋1-8-1）と2003年に開業した汐留シティセンター（216m、港区東新橋1-5-2）は200mを越える超高層ビルであった（写真5）。
そして、今も周辺では超高層ビルの建設が進行中である。
2000年代から高さだけでなく文化的要素も採り入れられる（アークヒルズ～六本木ヒルズ）
写真6、森タワーから見たアークヒルズ（2003年撮影）
江戸時代前期に山の手で進められた大名屋敷の開発は、平坦な台地の尾根を選ぶように道が通され、その道に沿って敷地割りがなされたものである。大名屋敷内裏の斜面地には高低差をうまく利用した庭園がつくられた。大名屋敷が占めていた江戸時代の山の手は、明治期以降も細分化せず官や軍の施設など、公共用地に転用されたものが多い。土地利用転換がスムースに行なわれれば、広大な敷地を必要とする超高層ビルの建設が比較的容易な土地環境にあった。
しかしながら、台地と低地が襞のように細かく入り組む赤坂・麻布台地では、超高層ビルの建設はしばらくの間無縁であった。広大な大名屋敷跡地は官が占め続けていたからだ。その他の土地も、台地上の土地だけでは大規模な再開発に手詰まり感があった。
昭和61（1986）年になると、六本木でアークヒルズが台地と低地の混在する場所をまとめることができ、超高層ビルを核に再開発が可能となる。メインの建物高さは153メートル（写真6）。
この開発は赤坂・麻布台地では最大級の都市再開発であった。西新宿ではすでに200メートルを超える超高層ビルが複数建てられており、建物高さでは話題性がないとしても、この再開発では山の手で超高層ビル建設の可能性な土地条件を浮き上がらせた。
写真7、世界貿易センター上階から見た六本木ヒルズの森タワー（2011年撮影）
2000年を過ぎたころからは、単に超高層ビルを建てるだけの再開発に対し、疑問が投げかけられた。特に、文化的遺産を保持する場所の再開発にはその貢献が求められるようになる。近代建築の保存を意図した建物だけでなく、江戸時代の庭園にも目が向けられた。
そうしたなかで238メートルの森タワー（2018年9月時点で6番目の高さ）を核とした六本木ヒルズ（港区六本木6-10-1）は、平成15（2003）年にオープンする。
長門府中藩毛利家上屋敷跡地を種地として、下総小見川藩内田家上屋敷だった跡地を取り込むかたちで再開発がなされた（写真7）。開発地では、江戸時代の庭園を忠実に再現したわけではない。だが、超高層ビルの足元に過去の記憶を想起させる水と緑のオアシスが誕生し、歴史的な記憶の繋がりを感じ取れる機会が生まれた。
公共施設も一体となった開発（東京ミッドタウン）
写真8、解体が進む我善坊谷の組屋敷跡と戦前に建てられた郵政省の建物（2019年撮影）
いまひとつは東京ミッドタウン（港区赤坂9-7）である。
こちらはオフィス・ホテル棟のミッドタウン・タワー（248m、2018年9月時点で2番目の高さ）の超高層ビルを中心に、公共の公園を取り込むかたちで再開発がなされた。
江戸時代、この地にあった萩藩毛利家の屋敷には「清水園」と呼ばれ、斜面地をうまく利用した名庭園があった。明治期以降は、陸軍の第一、第三連隊の駐屯地となり、終戦後は米軍将校の宿舎として利用されてきた。返還後は陸上自衛隊の駐屯地とともに防衛庁の本庁舎が置かれた。かつての庭園の一部は昭和38（1963）年に港区立檜町公園となり、公共の場として残り続けた。その後、東京ミッドタウンの再開発が始動する。かつての庭園跡も含めた毛利家の屋敷跡が一体的に再整備され、「清水園」も再現されている。
そして、2022年度の完成を目指す開発して、武家地で構成されていた赤坂・麻布台地のエリアが挙げられる。窪地（我善坊谷）の下級武家地跡も取り込む、虎ノ門・麻布台地区再開発A街区と呼ばれる、大規模な再開発が現在進行している。郵政省の建物（その後、麻布郵便局）があった場所には323mを超える超高層ビルが建つ（写真8）。この超高層ビルが完成すれば、東京一ノッポビルの10代目となる。
この記事を書いた人
岡本哲志都市建築研究所 主宰
岡本哲志都市建築研究所 主宰。都市形成史家。1952年東京都生まれ。博士（工学）。2011年都市住宅学会賞著作賞受賞。法政大学教授、九段観光ビジネス専門学校校長を経て現職。日本各地の土地と水辺空間の調査研究を長年行ってきた。なかでも銀座、丸の内、日本橋など東京の都市形成史の調査研究を行っている。また、NHK『ブラタモリ』に出演、案内人を8回務めた。近著に『銀座を歩く 四百年の歴史体験』（講談社文庫／2017年）、『川と掘割“20の跡”を辿る江戸東京歴史散歩』（PHP新書／2017年）、『江戸→TOKYOなりたちの教科書1、2、3、4』（淡交社/2017年・2018年・2019年）、『地形から読みとく都市デザイン』（学芸出版社／2019年）がある。
