賃料・初期費用の「値ごろ感」をどう演出するか
2016/01/04
「値ごろ感」のある物件が人気
募集条件で最も重要な要素は、募集賃料の決定です。特に最近は、「敷金・礼金ゼロ」「仲介手数料ゼロ」といった初期費用を抑えた物件が増えてきている影響もあり、賃料・初期費用が割安な「値ごろ感」のある物件のほうが、入居者が決まりやすい傾向にあります。
ここでいう「値ごろ感」というのは、近隣の標準的な賃料よりやや安いという意味で、エリアによって値引きの金額の「値ごろ感」は変わってきます。
ではここで、募集条件を検討するときの10の要素を紹介しましょう。
１．敷金ゼロ
２．礼金ゼロ
３．仲介手数料ゼロ
４．フリーレント（家賃の無料期間がある制度）
５．プレゼントなどの期間限定キャンペーン
６．火災保険料無料
７．滞納保証料無料（連帯保証人不要）
８．引っ越し費用サービス
９．更新料ゼロ
10．各種設備サービス
これらの要素を組み合わせながら、あなたの賃貸物件にあった募集条件をつくり上げていきましょう。
募集条件決定までの手順は？
それでは、具体的に募集条件を決定する手順を見ていきましょう。
まずは賃貸物件のポータルサイトで、あなたの賃貸物件と同じエリアで条件が近い物件を検索します。たとえば、「築20年の木造アパート、１室20平方メートル」という条件で検索し、対象物件の一覧とあなたの賃貸物件の募集条件を比較します。その結果、ほかの物件の多くが、「礼金ゼロ、家賃は共益費込みで４万5000円」だったことがわかったなら、あなたはどうしますか？
何をすべきかわかると思いますが、あなたの募集条件をほかのライバル物件と肩が並ぶように改定していきます。ここでは、礼金をゼロにし、家賃も共益費込みで４万5000円まで下げることにし、先ほど紹介した募集条件を検討するときの10の要素も組み合わせていきます。たとえば、「家賃の無料期間であるフリーレントを１カ月つける」「新品のエアコンをサービスする」という「差」をつけるのです。
チームメンバーの意見も聞いてみる
決定権は大家であるあなたにありますが、最終決定する前には、不動産管理会社の担当者にも意見を求めてみましょう。プロフェッショナルからはまた別な意見が出るかもしれません。または逆に、担当者には何も聞かず、「どのような条件だと入居者が増えるのか」をリサーチしてみるという方法もいいかと思います。
さらに、不動産仲介業者の営業マンにも同様のリサーチをすることも大切です。自分の考えた募集条件が、マーケット的に適切かどうかを聞いてみましょう。
とはいえ、最終的な決定を下すのは大家であるあなたです。そして、最終決定した募集条件を不動産管理会社の担当者・不動産仲介業者の営業マンにも伝え、空室が出ないよう活動をしてもらうことになります。
実は効果がある、「入居者募集」の看板
入居者を探している物件に、「入居者募集」という看板が下げられているのをよく目にします。しかしながら、大家さんや看板を設置している不動産管理会社からしても、「それほど集客効果はないだろう」と思っているようですが、実はそんなことはありません。
入居者本人が探している場合はもちろん、その家族が「この物件ならいいかも」と物件の前を通った時に思うかもしれません。そんな時に連絡先が書いてあると、アクションを起こしやすくなるのが現地看板です。
あなたの所有している賃貸物件のエリアには、想像以上の見込み客がいると考えてみてください。現地看板がないと、その見込み客をみすみす逃してしまうことになります。この看板は、不動産管理会社に頼めばたいてい無料で設置してくれます。
看板は自分でデザインすれば安上がり
とはいえ、不動産管理会社の設置する現地看板は社名が大きく原色が使われることが多いことから、「物件のイメージに合わない」「管理会社の所有物のようだ」と嫌がる大家さんもいるようです。
であれば、現地看板のデザイン性を重視し、管理会社に許可をとって自分でデザインした看板を設置するという方法もあります。自作看板の製作費は大家さんの負担になりますが、デザイン料を含めて数万円でできますし、自分でデザインしたデータで作るときは１万円程度ですみます。
また、ひとつの管理会社に委託している場合は看板もひとつだけですが、自主管理の場合、入居希望者の紹介をしてくれる複数の不動産仲介業者の看板が何枚も貼られることになり、見栄えがよくありません。この場合もオリジナルの看板を設置し、大家さんの名前・連絡先を明記するか、一番入居者探しに力を入れてくれる仲介業者の名前を、業者の了解を撮ったうえで掲載するというパターンがあります。
この記事を書いた人
満室経営株式会社 代表取締役
1970年、神奈川県逗子市生まれ。青山学院大学経営学部卒業。 大学卒業後、カメラマン修行を経て、実家の写真館を継ぐ。その後、不動産管理会社に勤務。試行錯誤の末、独自の空室対策のノウハウを確立する。 2014年時点で、500人以上の大家さんと4000戸以上の空室を埋めた実績を持つ。著書に「満室革命プログラム」（ソフトバンククリエイティブ）、「満室スターＮＯ１養成講座」（税務経理協会）がある。 現在、「月刊満室経営新聞（一般社団法人 日本賃貸経営業協会）、「賃貸ライフ（株式会社 ビジネスプレス出版社）」にコラム連載中。 大前研一ＢＴＴ大学不動産投資講座講師。
