無料の不動産投資セミナーに参加してみたら一体どうなるのか？

そもそも「不動産投資セミナーに参加してみようかな？」と考える時点で、その人が不動産の専門知識を持たない「情報弱者」であることは明らかです。しかも、投資に回せるだけのおカネを持っているのですから、不動産販売会社にとっては「属性の良い情報弱者」。もっともターゲットにすべきカモなのです。

そんなカモに売りつけようとするのは、主に都内にある新築ワンルームマンション。ここで断言しましょう。不動産価格が高騰しているいま、新築投資用ワンルームマンションは基本的に、買っても儲からない“ババ物件”だと。

新築ワンルームマンションは、不動産投資物件としてなぜ儲からないのか。

ワンルームに限らず、すべての新築マンションにいえることですが、その販売価格には広告宣伝費がかならず上乗せされています。住宅情報誌への掲載、折り込みチラシの印刷と配布、さらにはネット広告など、広告宣伝費はバカになりません。そのため新築マンションを購入した瞬間、その資産価値は販売価格より２割目減りします。販売価格4000万円の新築マンションなら、買った時点で3200万円の資産価値に。しかも、不動産価格はいまがほぼ上限ですから、資産価値は時間が経つほど確実に減っていきます。

今後の売却益が期待できないなら、賃貸経営に徹すればいい。そういう考え方も確かにあります。しかし、不動産販売価格が高騰している反面、家賃相場はそれほど上がっていないという厳しい現実もあります。

たとえば、リーマンショック後の2009年頃、東京23区内のある地域にある専有面積25㎡のワンルームマンションの販売価格が2400万円だったとしましょう。そして当時のそのクラスのワンルームの家賃相場が13万円だったとします。その場合、この部屋から得られる家賃収入は13万円×12カ月で年間156万円。この金額を購入金額で割った利回りは、156÷2400＝6.5％になります。この利回り6.5％という数字は、賃貸経営でどうにか赤字にならない程度の、ギリギリの数字です。

　そのクラスのマンションはいま、不動産価格の高騰で、販売価格が3600万円まで上がったとしましょう。一方、家賃相場はあまり上がっておらず、月15万円程度。この部屋を賃貸経営した場合、年間収入は15万円×12カ月で年間180万円。利回りは180÷3600＝5.0％。利回りがここまで落ちると、賃貸経営としてはかなり厳しいですね。

　しかもこの数字は、１年12カ月間、きちんと入居者がいた場合。空室になれば収入ゼロになるばかりか、マンション管理組合に支払う毎月の管理費や修繕積立金の分だけ赤字になります。その金額は1万〜5万円程度（マンションごとにバラツキあり）。これが結構、バカになりません。

　このように見てくると、新築のワンルームマンションはいま、不動産投資の対象になりにくいことがわかるでしょう。もっとはっきりいえば、新築ワンルームはいま、投資用に買うべきではありません。