いま不動産投資を始めるのは得か損か? 投資時期を判断するポイントは?(1/3ページ)
川口豊人
2016/11/29
投資を始めるタイミングは「融資」と「価格」で見きわめる
不動産投資を始めるタイミングを判断する材料としては大きくふたつ、「融資」と「不動産価格」があげられます。まずは、融資について見ていきましょう。
不動産投資は、そもそも多額の資金を必要とします。そのため、自己資金のみで完結というわけにはいかず、ほとんどの場合は、物件の購入資金をどこからか調達しなければなりません。
そのため、不動産投資を始めるには、「金融機関で融資をどのくらい受けられるか」が、まず問題となります(融資を受けなくとも不動産投資を始める方法はありますが、ここでは融資を受けて投資を行なうことを前提に話を進めます)。
ですから、「不動産投資を始めるべきタイミングはいつか」という問いに対する答えのひとつは、「金融機関で(投資に必要な資金の)融資を受けることができるとき」ということができるでしょう。
<ポイント1> 融資を受けられるタイミングは?
融資を受けられるときが始めるべきタイミングと申し上げましたが、当然、融資を受けられる人もいれば、そうでない人もいます。
こう言ってしまうと身も蓋もありませんが、金融機関が融資の可否を判断する基準になるのは「収入」です。基本的に、金融機関は収入が多い人に『お金を貸したい』と考えています。
ただし、収入の増え方は人それぞれ、個人差があります。そのため、何歳になったら不動産投資を始めるべきという言い方はできません。ただし、判断のポイントを示すことはできます。
図1をご覧ください。これはAさんからDさんまで、4人の年齢と収入の変動をまとめたものですが、4人のうち融資を受けやすいのは誰だと思われますか?
平均年収がいちばん高いDさんでしょうか?
そう思われた方は残念ですが不正解です。
実は、この4人のうち融資を受けやすい人はAさんとCさんなのです。平均年収は低いのですが、毎年、安定的に収入が増えているからです。
金融機関は融資した金額を確実に回収するため、『それなりの年収を継続的に得ている』人を評価するのです。逆に、年収が高くても、たとえば収入に占めるインセンティブの割合が高い人など、年によって収入の上下がある人は融資が受けにくいといえます。
また、金融機関の審査では、勤続年数も評価の対象となっています。ですから、収入があっても転職を繰り返していると、収入の割には融資額が少なかったりすることもあります。逆に、ひとつの会社に長年勤めている人は、昇給率が低くても思ったより融資が受けられることがあります。
そう考えると、投資を始めるタイミングとしては、社会人になって安定した収入を得てから5〜10年程度過ぎた頃がベストといえるのではないでしょうか。
この記事を書いた人
株式会社コンシェル川口 代表取締役
1979年千葉県生まれ。 税理士事務所に勤務していた25歳のときに祖父から郊外の赤字アパートの管理を引き継ぎ、黒字化に成功する。 通常の税理士事務所では相続税額の計算や節税についてのアドバイスはできても、不動産の管理運営業務や不動産投資に近いアドバイス、相続税を軽減していく作業ができていない現状を鑑み、株式会社コンシェル川口を立ち上げる。現在は、地権者などを中心に不動産の管理運営面と税務面をワンストップで解決するサービスを提供している。 不動産投資家としても、10数年の実績を持つ。