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その物件、売りますか? 持ち続けますか?

不動産投資・賃貸経営からはこのタイミングで撤退しなさい(1/2ページ)

尾嶋健信尾嶋健信

2016/07/20

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賃貸経営は少なくとも3年間続けてみるべき

不動産投資を考えている人に、ときどき、次のような質問を受けます。「不動産投資で賃貸経営を始める場合、もし、思い通りの利益が上げられなかったら、何年くらいで見切りをつければいいのでしょうか」。

「始める前から、そんな弱気でどうするんですか」と檄を飛ばしたいところですが、そう聞きたくなる気持ちも、わからないではありません。なぜなら、利益の上がる見込みのない投資をいつまでもダラダラ続けていても、結局、時間とお金の大きな無駄になるのですから…。

そこで、一度始めた賃貸経営をいつまで続けるのかについて、私からのアドバイスはコレです。

「少なくとも3年間は頑張ってみましょう!」。

なぜ3年間は続けたほうがいいのか?

まず、賃貸経営を1年間続けて、春・夏・秋・冬という四季を一通り経験すれば、賃貸経営とはどういうものなのか、初心者にもわかるようになります。逆に、最低でも1年間続けなければ、賃貸経営について語る資格はないともいえます。

さらに、賃貸経営を3年間続けていれば、あなたの所有しているアパート・マンションについて、データ的に分析できるようになります。その際、最も有効なデータが「平均入居率」です。

入居率とは、「(1−空室数/全居室数)×100(%)」の式で割り出されます。たとえば、居室数16のアパートで空室が3室あれば、(1−3/16)×100=81.25で、入居率は81.25%になりますね(ちなみに、入居率は最低でも80%、都心部であれば85〜90%は確保したいところです)。

この入居率は、年度替わりの転居シーズンである3〜4月、新婚さんなどでファミリー物件が動く4〜6月の繁忙期、6〜9月の閑散期など、季節ごとに変動するものです。そこで、入居率の通年平均値を取ったり、3年間の月別平均値を取ることで、あなたの所有するアパート・マンションの抱える問題点が明らかになります。そこから、入居率を高めるための対策を立てることも可能になります。

このように、賃貸経営を3年間経験すれば、それまでの経営状態がかならずしも芳しくなかったとしても、データを分析することで、改善への道筋が見えてきます。だから私は、少なくとも3年間は賃貸経営ビジネスを続けるべきだと考えるのです。

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この記事を書いた人

満室経営株式会社 代表取締役

1970年、神奈川県逗子市生まれ。青山学院大学経営学部卒業。 大学卒業後、カメラマン修行を経て、実家の写真館を継ぐ。その後、不動産管理会社に勤務。試行錯誤の末、独自の空室対策のノウハウを確立する。 2014年時点で、500人以上の大家さんと4000戸以上の空室を埋めた実績を持つ。著書に「満室革命プログラム」(ソフトバンククリエイティブ)、「満室スターNO1養成講座」(税務経理協会)がある。 現在、「月刊満室経営新聞(一般社団法人 日本賃貸経営業協会)、「賃貸ライフ(株式会社 ビジネスプレス出版社)」にコラム連載中。 大前研一BTT大学不動産投資講座講師。

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