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不動産投資に「上から目線」は禁物です

「動きが遅い不動産管理会社」を”上手く動かす”賢いつきあい方(1/2ページ)

尾嶋健信尾嶋健信

2016/07/06

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不動産管理会社の仕事とは?

賃貸経営で失敗しないために、私が最も重要だと考えているのは、ビジネスパートナーである管理会社と仲良くすること。それがなぜ重要なのか、まずは管理会社の存在について説明しましょう。

個人の不動産投資家は、賃貸経営とは別に、「会社員」などの正業に就いているのが一般的です。そのため、賃貸経営用のアパートやマンションを購入しても、その物件のオーナー業をフルタイムでこなすことはできません。そこで、不動産投資家が賃貸経営を始める場合は、不動産管理会社との間で「管理委託契約」を結ぶことになります。

投資家が管理会社に委託する管理業務は、大きく分けて「建物管理」と「賃貸管理」のふたつ。それらを具体的に説明すると、次のようになります。

(1)建物管理
 共用部分や敷地内の清掃、植樹の手入れ、共用部の電灯・エレベーターの保守点検など
(2)賃貸管理
 入居者の募集、賃料の集金代行、滞納家賃の督促、入居者からのクレーム対応など

投資家と管理会社の間にはギャップがある

不動産投資家であるオーナーは、おおよそ家賃収入の5%程度を支払って、上記のような業務を不動産管理会社に委託するわけです。賃貸物件を経営していくうえで、これらの業務がきわめて重要であることは、皆さんも理解できるはず。つまり、不動産管理会社にしっかり働いてもらわなければ、個人投資家による賃貸経営は成り立ちません。当然、管理会社との間で良好な関係を保つべきです。

ところが、私の見る限り、管理会社との関係が「うまくいっていない」個人投資家が実に多いのです。いったいなぜか。それは、個人投資家と管理会社との間に、さまざまな意味でのギャップが存在するからです。

管理会社の多くは「空室」に対する反応が鈍い

アパート・マンションのオーナーには、いわゆる地主系大家(地主)と投資家系大家(不動産投資家)がいます。近年の不動産投資ブームで投資家系大家の数は増えていますが、まだまだ地主系大家の数にはかないません。

不動産管理会社が管理しているアパート・マンションの多くは、オーナーが地主さんです。私の感覚では、賃貸物件全体の9割以上は、オーナーが地主さんではないでしょうか。

地主さんは文字通り「土地の所有者」であり、もともと持っていた土地に、相続対策や節税対策でアパート・マンションを建てるケースがほとんど。そのため、当初から「賃貸経営で儲けよう」とは思っていないし、アパートに空室が出ても、特に危機感を抱くようなことはありません。

地主さんは、アパート経営を「細く長く」続けていければいいと考えています。そのため、焦って“変な人”に入居してもらうよりは、時間がかかってもいいから、“末永くつきあっていける人”に入居してもらいたいと考えます。

こうした地主さんの考え方は、物件を管理している不動産管理会社にも当然反映されます。つまり、普段から地主さんとのつきあいが多い管理会社は、賃貸物件に空室が出ても、すぐには危機感を抱きません。「空室」に対する反応が鈍いため、おそらく、ただちに空室対策に取りかかるケースは少ないでしょう。

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この記事を書いた人

満室経営株式会社 代表取締役

1970年、神奈川県逗子市生まれ。青山学院大学経営学部卒業。 大学卒業後、カメラマン修行を経て、実家の写真館を継ぐ。その後、不動産管理会社に勤務。試行錯誤の末、独自の空室対策のノウハウを確立する。 2014年時点で、500人以上の大家さんと4000戸以上の空室を埋めた実績を持つ。著書に「満室革命プログラム」(ソフトバンククリエイティブ)、「満室スターNO1養成講座」(税務経理協会)がある。 現在、「月刊満室経営新聞(一般社団法人 日本賃貸経営業協会)、「賃貸ライフ(株式会社 ビジネスプレス出版社)」にコラム連載中。 大前研一BTT大学不動産投資講座講師。

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