客付けがむずかしい戸建投資、その最大のメリットとは？（1/2ページ）

不動産投資の６つのパターン

前回もお伝えしたように、不動産投資の手法を投資物件別に分類すると、(1)区分マンション投資、(2)戸建投資、(3)地方高利回りアパート投資、(4)ＲＣマンション投資、(5)新築アパート投資、(6)競売物件投資の６パターンがあります。

これらのうち、区分マンション投資については、前回お話ししました。そこで今回は、(2)戸建投資についてお話ししましょう。不動産投資を行なう場合、戸建に投資するとどんなメリットがあって、どんなデメリットがあるのでしょうか。

これからサイドビジネスを始めたいと考えている方も、あるいは一般教養としての財テクについて知りたい方も、不動産投資の基礎の基礎としてお読みいただければと思います。

リフォーム工事に要注意

戸建投資とはその名のとおり、一戸建て住宅を活用した不動産投資のこと。一般的には、戸建物件を購入し、その物件を賃貸経営することで利益を上げる手法を指します。戸建には新築と中古がありますが、不動産投資の場合、中古の戸建を使うケースが圧倒的に多いようです。

まず、戸建住宅を不動産投資物件として見た場合のデメリットからご説明しましょう。

先ほど述べたとおり、不動産投資では中古の戸建住宅を使うケースが多いのですが、中古住宅を借家人に貸すためには、必ずといっていいほど、リフォーム工事が必要になります。そのリフォーム工事が、実は適切に行なわれていない場合が多いのです。

たとえば、ここに1軒の中古戸建住宅が、不動産投資物件として売り出されているとしましょう。その物件はリフォームしたばかりで、写真を見ても、現物の外観・内観を見ても、新築かと見間違えるほど美しくぴっかぴかに仕上がっています。

「これだけきれいなら、すぐに借り手がつくはずだ」と、物件購入へと心が動き始めたアナタ。しかし、ちょっと待ってください。見た目がいくら新築同然にぴかぴかだったとしても、実は上っ面だけの中途半端なリフォーム工事しか施工されていないケースも少なくないのです。

自腹で補修を行なわなければならない場合も

中古戸建の投資物件でよく耳にするトラブルが、購入後にシロアリ被害が発生した、というもの。あるいは、購入後数カ月で家自体が傾き始めたという事例もあります。

いずれの場合も、その中古住宅は土台や柱などの基礎構造部分に重大な欠陥があったわけですね。ところが、外見をきれいにリフォームされてしまうと、基礎部分に欠陥があっても、素人には見抜けません。しかも、そういった物件には、瑕疵担保責任が保障されていない場合が多いのです。

瑕疵担保責任とは、不動産売買などの有償契約で、売買された物件に後から瑕疵（欠陥）が見つかった場合、売り主側の責任で補修や賠償を行なうという担保責任のこと。

通常の不動産売買契約では、この瑕疵担保責任が「２年間」など期間を限定して設定されています（瑕疵担保特約といいます）。しかし、中古住宅が売買される場合、オーナー側が面倒くさがって、この瑕疵担保責任を契約書に明記していないケースが多いのです。

そうなると、中古住宅購入後に不具合が見つかった場合、購入者がすべて自腹で補修・改修を行なわなければならなくなります。

このように、中古の一戸建て住宅は、建物の状態を見極めるのが一般の人にはむずかしく、思わぬババ物件（買ってはいけない物件）をつかまされるおそれがあります。これが戸建投資の大きなリスクであり、デメリットでもあります。戸建投資をする場合は、少なくとも瑕疵担保責任のついた物件を購入すべきでしょう。

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