牧野知弘の「どうなる！？　おらが日本」#22　大都市でこれから深刻化する賃貸空き家の実態とその活用 　

近い将来、日本は国ごと荒れ果てる？

空き家問題については、私が2014年に祥伝社新書『空き家問題』を上梓したとき、社会にその実態が驚きを持って迎えられたが、その後は社会問題として共有化され、一般国民にもポピュラーな話題となっている。

総務省「住宅・土地統計調査」によれば全国の空き家数は、18年で約848万戸。住宅総数（約6240万戸）に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となり、日本の住宅の7軒から8軒に1軒が空き家という深刻な事態に陥っている。

この数値は総務省によって過去50年間、5年ごとに行われてきた調査において一度も減少したことがない。一般的には空き家率が30％を超えると、地域の治安が急激に悪くなり、地域全体がスラム化するといわれているが、このまま問題が放置されていると日本は近い将来には国ごと「荒れ果てる」という驚愕の事態が控えていることとなる。

賃貸住宅の空き家は全体の50.9％

空き家といえば、地方に残された実家の問題と考える人がいまだに多いが、実は現在ではれっきとした都市部の問題となっている。

空き家率は、山梨県を筆頭に長野県や和歌山県といったところで高い率を示し、東京都や神奈川県などの都市部は10％台と全国平均である13.6％を下回っている。

ところが空き家数となると、東京都は80万戸を超える断トツの1位であり、大阪府（約70万戸）、神奈川県（約48万戸）、愛知県（約39万戸）といった都市部が名前を連ねている。

都市部は住宅数が多く、空き家率が低くても実数は非常に多くなるからだ。実際に、東京都、大阪府、神奈川県、愛知県の空き家数の合計は、全国の空き家総数の約3割近くを占めるに至っている。一方の空き家率の多いワースト5の実数を足し合わせても、その数は全体のわずか6％に過ぎないのだ。

空き家問題を深刻にしているのは、メディアが好んで取り上げるような、地方で風雨にさらされ、幽霊屋敷のようになった家ばかりではなく、実は都市部に多く存在していることである。

都市部の空き家問題は戸建てだけではない。アパート・マンションの空き住戸がその中心を占めている　写真はイメージ／©︎yyama3270・123RF

空き家問題といえば、個人の住宅、代表的なもので親の実家などで代替わりができずに空き家化するといった家族間問題が議論になるケースが多いが、全体の空き家数に占める約半数が賃貸住宅の空き家である。18年の調査でも空き家全体の約848万戸のうち、賃貸用空き家は約432万戸、全体に占める割合は50.9％にも及んでいる。

空き家は戸建て住宅ばかりを想像しがちであるが、実は都市部の空き家は、今や国民の居住形態としてはごく一般的となったマンションの空き住戸やアパートの空き住戸がその中心を占める。

マンションは1950年代後半から世の中に登場し、すでに累計戸数で600万戸を超え、築年数で60年を迎えるマンションも出始めている。

東京都の空き家数は約80万9000戸であるが、このうちの約70％相当がマンションやアパートなど共同住宅の空き住戸だ。

賃貸用マンションの空き住戸の多くは、サラリーマンなどが投資用、あるいは節税用として取得した都心部のワンルームマンションである。

HOME’Sの集計によれば、賃貸住宅の空き家率は都心部である千代田区、中央区、目黒区、荒川区、豊島区などで高く、ワンルームマンション自体が、需要を見極めながら建設されることよりも、節税対策などを理由に建設されることから、次々と供給される節税用ワンルームマンションにより、競合が激しくなって、結果として空き家率が高まっている状態がみてとれる。

マーケティングを意識した経営が必須

賃貸住宅の建設当初は、アパート会社やマンション会社による賃料保証などで経営的には安定するが、10年以降になると、保証金額がなくなったり、改定して低額になったりすることが多い。また、設備などの改修にあたってアパート建設会社の指定業者による工事があらかじめ定まっていて、工事を行わなければ賃料保証が受けられないといったケースも目につく。

また、郊外エリアでは、建設したアパートの周辺で次々と同じような新築アパートが林立して、結果として過当競争を招き、空き家率の悪化やテナント賃料の低迷を招いているようだ。

賃貸住宅経営で求められるのは、常にマーケティングを意識した経営を行うことだ。建設する際には、相続対策ばかりに目を奪われて建設することだけが目的化し、賃料保証があるから大丈夫だという甘言に惑わされて、契約の中身（どんな状態で保証がなされるのか、どういった事態になると保証されなくなるのか）をよく確認せずに契約をしてしまうなど、現場では多く見られる光景だ。

設備の更新や大規模修繕に関して、特段の約束事がないからといって、こうした更新や修繕を怠ることが続くと、マーケットでの競争力が落ちてしまい、既存テナントの解約退去や、賃料の大幅な値下げを余儀なくされる。

よく大家と管理会社の会話に、テナントを入れるために「共用部などの設備の更新や、修繕をしませんか」と管理会社側が勧めると「テナントが入居してくれるならやる」という大家が多い。鶏と卵の議論だが、テナントを呼び込むために積極的な投資を行っていくことも賃貸経営の要諦だ。

ビジネスホテルなどでも、客室のリニューアルは10年から15年ごとに行っている。賃貸住宅でも、「まだ使えるから」とか「きれいに掃除しているから大丈夫」といった、大家目線での判断は危険である。

現在の入居者は生活レベルがどんどん向上しているがゆえに、これまで住んでいたアパートやマンションと比べて、質が落ちることにはNOを突き付けることが多い。気を付けたい観点だ。

これからやってくる大量相続時代

首都圏では、これから大量相続時代を迎えることは意外と知られていない。来年から第一次ベビーブームと呼ばれた1947年から49年に生まれた団塊世代が75歳の後期高齢者に仲間入りしはじめ、2024年末には全員が後期高齢者となる。この世代は出生数で合計805万5000人にのぼり、現在でも617万9000人が生存していて、シルバー世代の代表的な存在となっている。これに対して17年から19年の出生数は合計で272万9000人であるから、そのボリュームの大きさが分かるというものだ。

どんなに元気でも人間には寿命がある。そしてこれからの問題として大きくクローズアップされてくるのが、団塊世代のおよそ4分の1が住んでいるといわれる首都圏1都3県での大量相続の発生である。

彼らの相続人全てが親の残した家に住むわけではなく、かなり多くが売却されて賃貸住宅に供されたり、賃貸住宅への有効活用を考えて建て替えなどが行われることが予想される。つまり賃貸マンションやアパートの新築予備軍が、空き家率は低いものの空き家数、それも賃貸住宅の空き住戸が多い首都圏で、大量に存在していることになるのだ。

これからの激動に備えて対策は早めに打つのが肝要である。