エントランスのファーストコンタクト決まるよい物件、悪い物件

人は見た目、物件も見た目？

沿線、駅からの距離、周辺環境、広さ、間取り、設備……物件選びのポイントは数多くあります。これはマンション投資であれ、自らが住む物件であれ同じことでしょう。
とくに中古マンションは、新築とは違いそれなりに年数を経ているため、汚れや痛みがあるのは当然です。こうしたマイナスポイントと周辺環境、物件の善し悪し、価格などさまざまなプラス要件、マイナス要件を天秤にかけて納得できれば、購入しようという思いに至るのだと思います。もちろん、マンション投資では、そうした物件そのものの要件のみならず、収益性は最重要ファクターです。

しかし、価格が安ければよいというわけではありません。どんなに価格が安くても、そこに「住みたい」と思ってもらえうる物件かどうかが問題で、「住みたい」と思ってもらうにはさまざまな要素が関係してきます。
そこで投資する際には、どんな人がその部屋に住んでもらうかを想像しながら、あらゆる条件をシミュレートして物件を選ぶわけです。

とはいえ、その条件には共通したものもあります。
その要件の1つが物件の見た目です。なかでも、私がもっとも重要だと思っているのが「エントランス」です。

最近ではネットで選んで物件を見ずに購入するオーナーさんや、入居される人もいますが、多くの場合は投資物件として購入するオーナーにしても、入居する人にするにしても、まずは紹介された物件を見に行くのが一般的です。そこで物件とのファーストコンタクトする部分がマンションのエントランスになります。

人は初めてあった人の印象を3～5秒で決めるといわれます。これは「メラビアンの法則」と呼ばれます。
心理学の実験によれば、「話している相手」の印象を決定づける要因が「話す内容」とするのは7％で、93％はそれとは違う「顔の表情、目線」「態度、体型」「声の大きさ、トーン」「服装、髪型」といった見た目、あるいは雰囲気で結果を出しています。
この実験結果は、物件選びにも当てはまると私は考えています。

というのも、入居しようと内見に来る人は、部屋の広さや間取り、設備、周辺環境は事前に説明されていてある程度はインプットされており、なんとなくの想像はしています。とはいえ、実際にそれを確認する前に目にするのがエントランスです。人の印象が最初の3～5秒で決まるのであれば、物件もエントランスに入った3～5秒で、その印象が決まるといっても言い過ぎではないと私は思うのです。

エントランスの見逃せないチェックポイント

エントランスは共有部分で、建物管理会社に部屋の所有者が支払っている管理費・修繕積立金によって維持、メンテナンスされている場所です。
また、そこに住んでいる人がほぼすべての人が必ず通る場所で、そこを見れば住まう人がどんな人たちなのかを推し量ることができるではないかと私は思います。

例えば、建物管理会社がいつもきれいに清掃しているといっても、四六時中清掃しているわけではありません。平気でゴミを投げ捨てたりする人がいれば、どこかにゴミが落ちていたり、散らかっていたりするものです。

ですから、物件選びではエントランスをしっかりとチェックする必要があると思うのです。

そのチェックポイントは、

1)清掃が行き届いているか
2)ポストに回りにチラシなどが散乱していないか
3)チラシや郵便物が飛び出しているようなポストはないか

といったことを念頭においてしっかりと見ます。

ゴミ捨て場、自転車置き場でわかる“住民の民度”

可能であればエントランス以外見ておきたい共有部分があります。

それはゴミ捨て場です。ここもきれいに掃除されているか。また、出されたゴミがまとめられているか、分別すべきペットボトル、缶、不燃物などがきちんと分別されているかなどを見ます。
ある意味、ゴミ捨て場を見れば、そこに住んでいる人の“素顔”が見える部分でもあります。

さらに自転車置き場もそこに住む人たちの素性を知る目安になります。きちんと自転車が整理されているか、ほこりをかぶった放置自転車がないかなどがチェックポイントです。
また、外に植栽があればその剪定状態、非常階段の状態というところもチェックポイントしてあげられます。

このように共有部分でチェックするところはいろいろありますが、まずは「エントランスに入ったときの第一印象」はとても重要です。そして、エントランスの臭いも含めた空気感を感じて、「いいね」とか、「自分も住みたい」と思えるか。自分で感じる印象や直感とったものは、入居しようとする人も感じることでしょう。
物件選びでは五感をフルに使って、“感じて”みることも必要です。

（文／斎藤岳志　画像／123RF）