失敗しない中古マンション投資 駅から距離、徒歩10分がベスト？　「駅近物件」の落とし穴

入居者は「家賃重視」、大家がもっとも重視するポイントは？

部屋選びで重視されるポイントは、「Price（価格）」「Plan（間取り）」「Place（立地）」といわれます。そのなかでどれをもっとも重視するかは、そこに住む人それぞれによって違いはあります。

しかし、中古マンションへの投資をする側からは、なんといっても重要なのが「Place」です。これはどこの地域、鉄道の路線や駅を選ぶかについて違いはありますが、どの路線、駅であっても共通していのが、最寄り駅からの距離はどのくらいがよいかということはおおむね共通した要件でしょう。

結論からいってしまうと、私は「駅から徒歩10分以内」がポイントになると思っています。

私は賃料を払っていただく入居者の方には、賃料を払うことで時間と利便性を買っていただいていると考えています。ですから「駅から5分以内」など駅から近ければ近いほどよいと思います。とはいえ、駅から近いことによるデメリットも考えておく必要があります。

具体的には、駅が近すぎることによる電車の騒音です。地下鉄ならと思いがちですが、地下であっても、電車が通った際におこる微弱な振動や、低重音は住んでいる人にとっては気になるものです。

また、駅の近くは繁華街があることも多いため、夜間の騒音は睡眠の妨げになります。加えて、繁華街には飲食店が多いため、害虫の問題も出てきます。

こうしたことを踏まえて考えると、近すぎず遠すぎない「徒歩10分」というがポイントになると思うのです。また、賃貸物件の検索サイトの条件検索の設定からも「徒歩10分」が分かれ目になっているようです。

実際に歩いて、周りを見て生活スタイルをイメージする

実際、「徒歩10分」とはどのくらいの距離になるのでしょうか。

じつは不動産の広告に記載する徒歩○分は規定で、徒歩1分＝80メートルと決められています。つまり、徒歩10分とは、物件から800メートルの距離になります。

ここで注意したいのは、広告の「徒歩○分」と自分の感覚の「徒歩○分」は必ずしも一致しないということです。これまで行ったことのないところと、何度も訪れたところでは同じ「徒歩○分」でも、遠く感じることがあります。

たとえば、初めての訪問先で駅から歩いていったときは遠く感じても、帰りの駅までは近く感じるという経験はありませんか。これと同様で、同じ「徒歩○分」でもイメージ、訪れた経験によって受ける感覚が違ってきます。

そのため実際の物件選びでは、現地に足を運んで自分の足でその物件と最寄り駅までも「徒歩○分」を体感しておくことがとても重要なのです。

また、道の状況や周辺環境によっても違います。

具体的には、同じ「徒歩10分」でも平坦な道を歩く「徒歩10分」と、坂道の「徒歩10分」とでは感覚的には大きく異なります。さらに商店街を通る道か、飲み屋さんが建ち並ぶ繁華街を通る道か、静かな住宅街を通っていく道か、公園を抜ける道か、片側2車線、3車線の幅の広い国道なのかなどによっても、受ける感覚は違ってきます。

このように実感してみることで、その物件は女性も安心か、男性であれば仕事帰りに立ち寄れる店が多いなど、実際に入居する人の生活スタイルも思い浮かぶようになります。こうしたことを知っておくことも大家業を成功させるには重要だと私は思っています。

バスの活用で、駅からの距離のはぐっと広がる

もちろん、「徒歩10分」にこだわれなくてもよい物件もあります。
それはバスの利用です。

東京23区や大阪など大都市圏では路線バスが充実しています。そこでバス停が近くにあるという物件であれば、駅から10分以上でも問題はありません。

とはいっても、ただバス停近ければよいわけではなく、バスの本数もチェックする必要があります。物件の目の前にバス停があっても、1時間に数本では意味がありません。

たとえば、東京の目黒エリアなどでは路線バスが充実しており、通勤時間帯の7～8時台には3分おき、日中でも5分おきにバスが運行している路線もあります。こうしたエリアの物件であれば、「徒歩10分」にこだわる必要はないでしょう。

最後に1つ注意点があります。「徒歩1分＝80メートル」というのは不動産広告の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」で決まっています。ですから、駅から物件までに距離が600メートルでも「徒歩8分」になり、「徒歩7分」と表示すると違反になります。これは大家としてしっかり知っておきたいことです。

「駅から徒歩○分」という表示は、選んでもらうための表示としては重要な要件で「10分」が1つのポイントです。しかし、それだけでなくその道すがらの環境や、バスの利用なども考慮してください。それにはやはり、自分で歩いて、周りをきちんと見ることがとても重要です。

 

（文／斎藤 岳志　画像／123RF）