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賃借人有利をフル活用したサブリース問題

サブリース業者に求められる「衡平」な説明義務

大谷昭二

2020/02/06

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オーナーを籠絡させるサブリース業者のセールストーク

画像/123RF

私が理事長を務めている日本住宅性能検査協会には、サブリース契約を結ぶ不動産オーナーから、今までに500件を超える契約解除・賃料減額にかかわる相談が寄せられており、この数からも不動産サブリース問題の深刻さがうかがえるのではないでしょうか。
この相談のなかから見えた不動産サブリース契約の欠陥を浮き彫りにし、あるべき「衡平」の見地に照らした賃貸人の保護規定の提案を行っていこうと思います。

不動産サブリース(マスターリースともいう)とは、アパート・マンションといった大型の不動産物件を一括賃借し、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態をさします。
このスキームは、物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに用いられ、サブリース業者(おもに不動産会社)に運営代行フィーを支払って委託。サブリース業者は自社のもつノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営します。

サブリースを行う不動産会社は、アパートなど賃貸物件の建設を勧誘する際のセールストークとして、不動産サブリース契約におけるオーナー側のメリットを強調します。
実際、勧誘時には以下のような点を強調しているようです。

・不動産会社が一括管理するため、知識がなくとも賃貸物件を建てることができる

・賃借人との対応はすべて不動産会社が行うため、オーナーが対応しなくてもよい

・空室があっても空室分の家賃は保証され、オーナーに支払われる
・賃借人の原状回復は不動産会社または提携

・管轄する管理会社側が責任をもつ

・マンション建設費用は、賃料収入で長期的に回収可能であり、ローン金利は経費に計上できるので節税効果ある

このようなセールストークを受けた土地所有者(オーナー)は、不動産賃貸業の経験がなくても、手間をかけずに継続的に安定した資産運用になると信じて契約に至ります。ところが、最近になって、契約期間中にサブリース業者から賃料の大幅減額を迫られたり、契約解除を迫られたりするトラブルが多発しています。

不動産サブリース契約においては、賃借人兼転貸人が専門的業者(サブリース業者)で、賃貸人たるオーナーは当該専門業者に誘引されて契約した素人になります。つまり、従来の賃貸借関係では、賃借人は立場の弱い店子で、一方の賃貸人の大家は強い立場という関係が逆転した状態の賃貸人が契約弱者であるというケースが多いのです。
しかし、契約弱者である賃貸人を保護する直接の規制が、現行法上では存在しません。逆に、オーナーとの関係において借主にあたるサブリース業者が借地借家法のもとで保護されるという、いびつな関係が生じています。

過去には、不動産サブリース契約は借地借家法の適用外とする議論もありましたが、これまでに出された一連の最高裁判決により、「契約形式が不動産に関する賃貸借契約である以上、借地借家法を適用すべき」
という結論がほぼ動かなくなったと評価されています。

サブリース裁判に一石を投じた最高裁での「補足意見」とは

そんななかで、サブリース裁判を巡る最高裁判決(04年11月8日付)において滝井繁男裁判官は補足意見として、家賃減額は「当初予想収支」を損なわない程度と呈示しました。すなわち、この補足意見は賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度の賃料額まで保護するものとなっている点において、特筆すべきものがあります。

滝井裁判官の補足意見は、賃料減額請求における「相当賃料額を決定するにあたっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮する」という最高裁の一般基準を前提にしながら、各事例における考慮要素として、賃貸人の当社予想収入、および、これに基づく銀行借入れに対する返済計画を決定的に重視しています。一方で、減額請求時における建物賃料相場を実質的にはほぼ考慮していません。

また、考慮の結果としての上記補足意見および判決の結論は、賃貸人が計画どおりの返済を果たすに足りる程度の賃料額を保護するにとどまらず、「当初予想収支」を損なわない程度、すなわち賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度の賃料額まで保護するものとなっています。

保護規定を立法措置で講じると、以下のようになります。

(1)賃貸住宅管理主任者登録制度、サブリース業者のオーナーに対する営業保証金制度を含む義務的登録制度

(2)不実告知・重要事項の不告知、断片的判断提供の禁止と違反の場合の取消権付与

(3)事業収支計画と現実の収支が齟齬した場合の差額を損害と推定する規定の導入

(4)賃貸借契約書特約条項に契約の基盤となった「事業収支計画」を遵守する旨を記載

(5)サブリース業者からの家賃減額請求、契約更新時の新家賃取り決めにおいては融資金融機関との三者協議とする

(6)サブリース業者からの期間内の契約解除は、融資金融機関との三者協議とする

(7)サブリース業者と一定の提携関係にある建築業者の連帯責任を求める

この提案の(4)、(5)、(6)は新規賃貸借契約、更新賃貸借契約で、これらのことを契約書に盛り込むことによって、いまの無防備な賃貸人を守り、これから、あるべき「衡平」の見地に照らした賃貸人の保護する規定の一歩となると考えています。 

政府は今国会で賃貸住宅の悪質なサブリースを防ぐ規制法案を提出するようです。

サブリースの業者や関連企業が所有者へ不当に勧誘することを禁止し、契約締結前に家賃収入を保証する機関や将来の減額リスクを「重要事項説明」での説明を義務付け、違反した業者には業務停止命令や罰金を科すのではないかとみられています。さらに、現在の任意の業者登録制度を改め、一定規模の戸数を持つ業者に対しては登録を義務付けるようです。

これまでかぼちゃの馬車の破綻や、レオパレス21の欠陥住宅問題などサブリースに関係した問題がクローズアップされたことで、やっとサブリース契約のあり方の見直しが動き出そうとしてます。

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この記事を書いた人

NPO法人日本住宅性能検査協会理事長、一般社団法人空き家流通促進機構会長 元仲裁ADR法学会理事

1948年広島県生まれ。住宅をめぐるトラブル解決を図るNPO法人日本住宅性能検査協会を2004年に設立。サブリース契約、敷金・保証金など契約問題や被害者団体からの相談を受け、関係官庁や関連企業との交渉、話し合いなどを行っている。

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