サブリースはしない方がよい？

最近、新聞や雑誌で大手不動産会社のサブリース契約を批判するような記事を見かけます。 サブリース契約はしない方がよいのでしょうか？

メリット・デメリットをまとめてみます。

１．サブリース契約のメリット

（１）賃貸経営の計画が立てやすい
家賃収入が一定になるため、経営が見えやすくなるというのが最大のメリットです。
事業計画が立てることが容易になるため、金利上昇や修繕費の増加など、先々のリスクに対して対策が打てやすくなります。
また、収入（空室リスク）については考えなくてよくなるため、経費を下げるなどの支出について時間と労力を集中させることで、賃貸経営を改善できる可能性があります。
（２）相続税における土地の評価減が維持される
空室期間が長いと、賃貸していることによる土地の減額評価（貸家建付地評価）が最大限減額されない場合があります。そうなると、土地の評価が上がってしまい相続税も上がってしまうリスクがありますが、サブリース契約では、常に賃貸が継続しているため、その心配がありません。

２．サブリース契約のデメリット
（１）家賃収入が確実に入らない場合があります。
契約によっては、新築時から1〜4ヶ月は、免責期間として、家賃が支払われないことになっていたり、賃貸開始後に空室が発生した際にも、1〜2ヶ月の免責期間を設定していることがあります。
（２）家賃の見直しがあります。
一般的には、数年ごとの契約更新時、保証される賃料の見直しがあります。30年で契約していても家賃収入は契約期間変わらないということではありません。空室が多かったり、家賃相場が下がったりすることで、保証賃料が減額される可能性があります。
（３）解約時の問題
サブリース契約を解約する場合に、契約によっては違約金など規定があるケースがあります。
３．まとめ
サブリース契約の仕組みをよくわかった上で利用する分には、よいと思います。 ただし、サブリースをする場合でも経営者としての意識を持つべきです。

丸投げでは失敗する可能性は高くなります。 サブリースでも空室がなくなるよう行動し、金利を下げる交渉など経費削減の努力をしていくことが重要です。

サブリースでも失敗してしまう要因は、「サブリースをすることで賃貸経営のハードルが下がると勘違いし、何も考えずにアパートを建築してしまうこと」です。 サブリース契約をしても、賃貸経営のハードルまでは下がりません。

この点をしっかり理解した上で、サブリース契約を上手く利用してください。