「敷金」って何だ？　敷金を少しでも多く取り戻したい人がするべきこと（1/3ページ）

【2022年4月更新】

敷金は「預ける」お金

賃貸住宅を借りるときに支払うお金——敷金。

否、支払うというのは間違いで、敷金は「預ける」お金だ。建物賃貸借契約が終了し、入居者がその物件を明け渡すまで、敷金は貸主（オーナー・大家）に預けられる。

もっとも、最近は敷金を預からない物件も出てきている。入居者の負担感を除くためだ。礼金0と併せていわゆる「敷0・礼0」が設定されることもある。しかしながら、礼金に比べると、敷金0の例はさほど多くない。なぜなら、敷金は賃貸住宅オーナーにとっては、将来のリスクに備えるためのとても大事な意味をもつお金だからだ。

敷金の定義は法律で決められている

敷金とは何か？　実は法律でその意味がちゃんと定義されている。抜粋してみよう

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」（民法第622条の2第1項の一部）

ややこしい言い回しなので、例を示そう。

例えば、ある賃貸物件の賃貸借契約が終了したものの、入居者が以前に滞納した家賃がまだ支払われずに残っている場合、それは「賃借人（入居者）の賃貸人（オーナー）に対する金銭の給付を目的とする債務」になる。

こうした債務を担保する目的で、「賃借人が賃貸人に交付する（預けておく）金銭」が敷金だ。

同様に、入居者が居住中、誤って部屋を破損させたり、汚してしまったりした場合などで、その状況が「常識的に暮らしていれば起こりえないでしょ」といったレベルに達していれば、それはやはり債務になる。つまり「弁償しなさい」だ。これを担保するためにも敷金は使われることになる。 

と、いうよりも——、敷金の主な用途としては、後者の弁償＝「原状回復」が実際もっとも多い。

賃貸の「原状回復」とは何か？

原状回復とは何か？　説明のため古い話をしよう。賃貸物件の原状回復については、90年代くらいまではこう考えるオーナーも多かった。

「原状回復とは、部屋を貸す前の姿に完全に戻すことだ。つまり、新品の壁紙が貼られた部屋に入居した人は、退去する際、新たに自己負担で壁紙を全部新品に貼り替えなければならない。要は、新しい壁紙の代金を全額負担しなさいということだ」

これは、原状回復をまさに字義どおり捉えたものだが、この解釈はしばしば深刻なトラブルを招いた。

「無理を言わないでくれ。人が住めば、悪気も過失も一切なくても建物は時間の経過により劣化する。それが当たり前だ。そこをつかまえて、家賃以外にさらにお金を払えと言うのか。賃貸オーナーは、そうした劣化に備える意味でも、普段から家賃を貰っているのではないのか？」

こうした争いが続く状況を大きく変えたのが、98年に国土交通省が取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」だ。

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