「中古流通へ新基準」の話（日経新聞）について

日本経済新聞の今日（７月７日）総合・経済欄に掲載されていた記事からお話しします。「中古流通へ新基準」と題された記事です。内容については、以下の事が書かれています。

 

①現在の建物の評価は、２０年程度で建物部分の価値が０になる。
②改修などによる耐用年数の向上の評価をする。
③一部の住宅では、４０～５０年後も価値が残るようにする。
④売却して住替える事が容易になる。
⑤住宅転売事業の税負担を軽減して流通拡大を図る。
と言う様な話です。

 

今までの日本の住宅・建物の評価や考え方からすれば、大きな変革となる事は間違いないでしょう。それぞれ、少し分かりやすく解説しますと…。

 

①について

 

～これは、現在の日本の評価基準の話で、これによって２０年程で建物の評価が０になってしまう。建物が０という事は、土地のみの価値しかなくなるという事で住宅ローンを３０年程で組んでいる方も、住宅ローンの残りが１０年もある段階で「建物の価値が０」になってしまう。土地の価値が２０００万円だったとしても、たてものだって購入した
時には、１５００万円以上はしたはずです。

 

というシステムですから、目減りが激しくて「買い替え」を考えると又、住宅ローンを組まないといけない制約が大きくなって、断念する方も多いと思います。

 

②について

 

～現在の評価システムでは、どんなにお金をかけて改修工事をしたとしても、評価が高まる事は少ないです。といいますか、そういった事自体を評価するシステムが無いのですから仕方ありませんが…。新たに作る評価システムでは、これを適正に評価するそうです。新聞に掲載されていた内容を話しますと、例えば….。

 

１５０万円のシステムキッチンを設置した直後に住宅を評価した場合評価も１５０万円だけ上がる事になるそうです。これは、消費者にとって大きな変革です。

 

③について

 

～こちらも新聞からの抜粋になりますが…。新基準では、建物の骨組みや主要建材を現時点で購入した場合の単価を精密に計算して足し上げたり、改修などに伴う耐用年数の向上も正確に評価するシステムを作り上げる予定です。これによって、建物の価値が落ちるペースを緩やかにするだけでは無く改修やリフォームなどによって、建物の価値が上がる予想ができます。

 

④について

 

～以上の話から、建物の価値が従来の２倍前後にと、予測して見ます。すると、消費者にとっては売却金額（評価）が高くなりますから住替えなども、今までよりも計算し易くなり、買い替えの際に住宅ローンなどの負担も減る訳です。今住んでいる自宅が、ある程度良い金額で売れる事がわかれば間違いなく、今よりも買い替え等考える方は増えるでしょう。

 

⑤について

 

～この話は、中古住宅などを買い取って再販売をする不動産業者の税金の話です。現行の税制では、不動産業者と言えども一般の方と同じような税金を納めていました。不動産流通税という名のもとに、「登録免許税・不動産取得税」です。見て頂いてわかる通り、２重に課税されていたわけです。これによって、流通コストを押し上げていた側面もあるのです。

そもそも不動産業者は、販売目的で仕入をしているのに、取得税？おかしいですね。この件については、来年度の税制改正に盛込む検討に入っている様です。因みに、この税金が軽減などされると、再販売価格が安くなったり再販売で出てくる物件の数が増えたりと、消費者にとってもメリットがある効果が期待できます。

 

※以上の様な内容が日経新聞に掲載されていました。国の政策としての本気度も感じますね。いずれにしても、このお話しは現時点ではここまでです。続報が出るごとにまたお話しします。

 

 

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