個人で不動産投資をする場合の落とし穴(土地負債利子の取り扱い)

節税

「不動産投資は節税になる」と世間一般には言われたりしますが、思った以上に節税にならない場合があります。 不動産投資を個人で始める方がおちいりやすい勘違いでもありますので、詳しく解説していきます。

1.土地の負債利子の損益通算の特例

不動産所得が赤字になる場合には、給与などの他の所得と損益通算(相殺)することができます。 しかし、不動産所得については、赤字になった場合には、「土地取得にかかる借入金の利息については、損益通算の対象にはならない」という規定があります。

土地の借入金の利息について、経費にならないということではなく、経費にはなるけれども、赤字になった場合には、赤字分から土地の借入金の利息を控除した金額が、損益通算の対象になるということです。 例えば、不動産所得がマイナス100万円になった場合、経費計上した借入金利息120万円のうち、土地にかかる利息部分が60万円とすると、100万円-60万円=40万円のみが損益通算の対象になります。 この規定があるため、土地から購入する場合が多いサラリーマン大家さんは、赤字にしても思ったほど節税にならないことがよくあります。

上記の例で、不動産所得がマイナス20万円だったらどうでしょうか? 土地にかかる利息金額の60万円までは損益通算できないわけですから、損益通算するためには、あと40万円超の経費が必要になります。

30万円の経費を計上しても、60万円>20万円+30万円で、損益通算できず、赤字が全額切り捨てになるのです。

さらに、赤字の場合には、青色申告特別控除が適用できません。 10万円控除もしくは65万円の控除は、黒字の範囲内でしか控除ができないのです。 赤字になることで、土地負債利子部分の金額と青色申告特別控除額の金額分が切り捨てられてしまうことになってしまうのです。

赤字になるからと経費を使っても、無駄になる可能性があることが知っておいた方がよいでしょう。

2.土地建物の区分が困難な場合

土地建物一括で購入した場合には、借入金利子を土地と建物部分に分けなければなりません。 土地建物の区分が困難な場合には、借入金はまず建物から充てられたものと考えます。

つまり、自己資金を購入代金に充てられる部分がある場合には、土地から先に充てたものと考えるということです。 土地に係る借入金の利子は少なくなるので、損益通算の対象額は増えることになります。

3.2年目以降の土地に係る借入金の利子

土地建物の区分が困難な場合の自己資金は、土地から充てることができますが、その後の借入金の返済額を土地から充てることはできません。 借入金の返済は、当初の土地の取得に係る部分と建物の取得に係る部分の割合で充てられるものと考えることになります。 2年目以降の土地に係る借入金の利子の計算は、当初の割合を使うことになるのです。

この記事のコラムニスト

渡邊浩滋
渡邊浩滋(司法書士・税理士)
渡邊浩滋総合事務所。大家さん専門税理士・司法書士。渡邊浩滋総合事務所代表。「行動する大家さんの会(AOA)」発起人。
大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後、2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。従来のような確定申告書だけ作成する税理士ではなく、経営・財政・税金の観点から提案をする不動産専門の税理士・司法書士です。
[著書]「税理士が教える節税Q&A」(TAC出版刊)、「大家さんのための超簡単!青色申告」(クリエイティブ ワークステーション)他。
[担当]不動産登記
渡邊浩滋は個人間直接売買において決済完了後に登記手続きを行います。