安心できる中古住宅売買市場の実現

住宅診断

既存住宅売買瑕疵保険を付保 ➡ 売買後予期せぬ費用拠出を抑える ➡ 安心できる中古住宅売買市場の実現へ!

安心できる中古住宅売買の実現へ

不動産購入の際、投資物件であれば、勿論利回りが始めにくると思いますが、建物については、規模、築年、仕様、間取り、外観、内外装、設備関係なども重要な判断要素になります。

そして、自宅でも、投資物件でも、ともに購入コストを抑えるためには、やはり中古ですね。

ただし、「中古物件の売買は、蓋を開けないと分からない!」 しかも、場合によっては、告知事項や重説の内容が詳細に分からず、現況有姿で売買され、また、瑕疵担保免責事項がついていたりしてしまいます。 「建物の本当の価値がわからない!」買主にとって、知らず知らずに不利に働いています。また、売主側も、始めは、 「大事にしていた建物に、本当の価値をつけてくれないとはなんだ!」 という怒りから、最後は売れるためにはあきらめモードになってしまっていることも多々あります。

本当の建物価値が分からないことが、買主のみならず、売主にとっても、不動産市場が公正な取引市場ではないものとしています。すなわち、画一的な法定耐用年数で決定してしまっているということです。 確かに、土地神話の時代までは、不動産の価値は、土地値は上がるという前提の下、また、建物は新築志向ということもあり、「スクラップアンドビルド」が常識でした。その常識もあって、特に中古住宅については、特に住宅診断という需要もなく、金融機関、仲介業者、鑑定業者ともに横並びで、ほぼ法定耐用年数で決定していました。しかも、ストック重視社会と言われている現在でも続いています。

しかし、昨今、定期的にメンテナンスしている建物があったり、住宅性能表示や修繕履歴情報を保管されている建物もあります。 そういった建物の場合には、適正に評価してあげないと、おかしいですよね。 そこで、そういった建物は、既存住宅売買瑕疵保険の検査項目をクリアーして、保険をつければ、将来、買主が欠陥を見つけても、保険でリスクヘッジもされているため、建物もある一定水準での価値を見出すことができるようになります。

つまり、既存住宅売買瑕疵保険が、売買後の突然の費用拠出を抑え、安心した売買が可能となり、売買市場が透明化されるようになります。 この保険を適用するには、買主が不動産を引き渡される前の検査が必要になります。 この検査により、保険適用対象物件(新耐震、検査済証あり等)であれば、最大で、期間5年、保険金額1,000万円まで補償してくれます。 クラック(ひび)などで適用除外でも、適切に修繕等、処理を施した上でレポートを提出すると、保険の適用が可能となります。

この補償は、勿論買主保護であることは当然ですが、実は、売主サイドからみても、メリットが享受できます。

それは、売却後に損害賠償などの心配がほぼなくなるからです。 買主が、購入後欠陥などを見つけた場合、その修繕費用を最終的に保険会社が支払うため、売主負担がほぼなくなるというイメージです。

つまり、住宅診断は、買主保護のみならず、売主保護でもある、ということにその目的があります。

まとめ

今回は、既存住宅売買瑕疵保険の適用により、安心できる中古住宅売買の実現を記載いたしました。 次回は、住宅診断の調査項目について記載いたします。 次回以降もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

この記事のコラムニスト

皆川聡
皆川聡(不動産鑑定士)
株式会社あおい不動産コンサルティング。大手不動産鑑定会社、株式会社三友システムアプレイザルに従事し、その後独立。
不動産鑑定業務が主ですが、住宅診断(ホームインスペクション)も対応しております。財務諸表・会社法・税務等についても、スキームに応じた鑑定評価の立ち位置を認識しております。相続・事業承継関係等にも勿論対応させて頂きます。
賃料の評価・査定につきましても、数多くの案件を携わっており、得意にしております。
[担当]物件調査
皆川聡は個人間直接売買において物件調査により権利関係の確認をします。