牧野知弘の「どうなる！？ おらが日本」#18 アフター・コロナで躓く オフィスビルマーケット（1/5ページ）
2020/10/16
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コロナ禍がもたらすレヴォリューション
コロナ禍による不動産マーケットへの影響については、ホテルなどの宿泊産業や商業施設の惨状が報告された。だが、ホテルも商業施設も、新型コロナウイルスという感染症が収束すれば、回復までに時間を要しながらも持ち直していくものと考えられる。人が移動をする、食料品やモノを購入するという行動は、一部カタチを変えても残っていくものだからだ。したがってこれらの業界に属する会社は感染症克服までの我慢比べが生き残る唯一の戦術だ。
ところが一連のテレワークを通じて、多くの勤労者が通勤をせずとも、かなりの仕事ができることを知ってしまったオフィスのあり方については、今後大きなマインドシフトが生じてくる。日本人の働き方は、政府が唱えてきた働き方改革など及びもつかない、「働き方革命」をもたらした可能性が高いからだ。
オフィスビルマーケットは五輪が開催される予定の東京都区部のみならず、名古屋、大阪を加えた三大都市圏から地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）のマーケットも2020年前半まで絶好調をキープしてきた。たとえばコロナ前の20年2月、各エリアの空室率は東京（都心5区）で1.49％。名古屋2.21％、大阪1.94％と極めて低い水準が保たれていた。この傾向は地方都市も全く同じで、同時期のデータを拾うと、札幌1.62％、福岡2.29％など軒並み2％台以下の水準にある。
オフィスの空室率は一般的には4％が貸手、借手の分水嶺と言われる。つまり4％を超えると賃貸借の条件交渉などでは俄然テナント側が優位に立てる、4％を切るとビルオーナー側が強気になる、そんな水準が４％なのだ。
この物差しでみると、日本の主要都市はどこもオフィスは貸手市場ということになり、テナントはほぼ身動きができない状況に陥る。つまりあるテナントが業容拡大などで、もっと広い大きなビルに借り換えようと思っても、マーケットには適当な物件がないという状況を物語っているのだ。
この記事を書いた人
株式会社オフィス・牧野、オラガ総研株式会社 代表取締役
1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行（現みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題 ――1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』（いずれも祥伝社新書）、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』（PHP研究所）、『2040年全ビジネスモデル消滅』（文春新書）、『マイホーム価値革命』（NHK出版新書）『街間格差』（中公新書ラクレ）等がある。テレビ、新聞等メディアに多数出演。
