賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律について（2/2ページ）

事業所ごとに業務管理者を配置

賃貸住宅管理業者は、営業所・事務所ごとに、一人以上の業務管理者を選任しなければなりません（賃貸住宅管理業法12条1項）。

この業務管理者は他の事業所・営業所との兼任が禁じられているため、ある営業所の業務管理者が一人しかおらず、その一人が業務管理者でなくなった場合には、営業所が次の業務管理者を選任するまで管理受託契約を締結することができなくなってしまいます（賃貸住宅管理業法12条2項、同条3項）。

業務管理者とは以下の要件に該当する者となります。

そこで今回は、賃貸住宅管理業法のうち、最近施行された賃貸住宅管理業に関する部分についてフォーカスを当ててみたいと思います。まず、賃貸管理業に関してどのような規制が行われているのかをお話しし、それに関連した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」の改正点をご説明します。

1.管理業務に関する2年以上の実務経験＋登録試験に合格した者
2.管理業務に関する2年以上の実務経験＋宅地建物取引士＋指定講習を修了した者

このように実務経験と知識を持った人が営業所ごとに存在するので、オーナーがしっかりとしたサポートを受けられるように制度設計されています。

管理受託契約の内容及び履行に関する事項について書面交付又は電磁的方法での提供

賃貸住宅管理業者は、オーナーと管理受託契約を締結しようとするときは、管理受託契約を締結する前に重要事項を説明し、書面を交付するか、またはオーナーの同意を得て電磁的方法により重要事項を提供しなければなりません（賃貸住宅管理業法13条）。この重要事項説明については業務管理者以外の者でもすることができます。

ただし、重要事項説明については、賃貸人が契約内容を十分に理解したうえで契約を締結できるよう、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。また、どうしても説明から契約期間までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に重要事項説明書を郵送で送付しておき、その送付から一定期間後に説明を実施するなどの配慮をすることが望ましいとされています。

オーナーに対する報告義務

賃貸受託管理業者は、管理業務の実施状況等について、定期的に、委託者に報告しなければなりません（賃貸住宅管理業法20条）。

また、新たに管理受託契約を締結した日から１年を超えない期間ごとに報告を行う必要があります。加えて、期間満了の場合も同様に報告を行う必要があります。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方の改正ポイント

令和4年6月に改正される主なポイントは、契約期間中や契約更新時の内容変更に伴う重要事項説明等に関するものです。以下簡単に内容をまとめてみました。内容が大きく変わったというよりは、追記された部分が多いといえます。

まず、契約期間中又は契約更新時に、管理業務や報酬等の変更を内容とする契約（以下「変更契約」といいます）を締結しようとするときに、重要事項説明を行う場合にあっては、オーナーが承諾した場合に限り、説明から契約締結まで期間をおかないこととして差し支えないとされました。なお、こちらは変更契約の場合にのみ適用となり、新しく契約締結をした場合には適用されませんので注意が必要です。

また、賃貸住宅管理業法13条1項の「管理受託契約を締結するとき」の考え方について、新たに管理受託契約を締結しようとする場合のみでなく、変更契約を締結しようとする場合も該当しますが、変更のあった事項について、オーナーに書面交付を行ったうえで説明すれば足りるものとしました。

このように賃貸住宅管理業法は、管理受託契約に関して、オーナーがしっかり契約内容を理解して委託できるようにすることで、管理会社とのトラブルを未然に防ぐことができるようなルールを整備しています。

もし、管理会社との契約関係で不安なことがあるようでしたら、弁護士等の専門家に相談してみるとよいでしょう。

【関連記事】
投資物件を安心して引き継ぐために——相続対策 遺言編
投資物件を安心して引き継ぐために――家族信託　その2　家族信託と遺留分侵害額請求
投資物件を安心して引き継ぐために——家族信託　その1　制度概要