住宅ローンの繰り上げ返済、そのメリットとデメリットはどちらが大きい？

　住宅ローンの返済について、よくいわれるのは、「借りている期間が長いほど総支払い金額は増える」ということです。

　また、返済期間を短くすることで、住宅ローン返済中の環境の変化に強くなるともいわれます。たとえば、収入の減少や金利の上昇、増税など、ローン返済に影響するような出来事があっても、借入残高が少なければ影響を抑えられるし、対策も取りやすくなるというのです。さらには、このようにローン返済のリスクが減る分、返済期間を長く取っている場合よりも保証料などの諸費用が安くなるともいわれます。

　まるで、返済期間を短く設定するといいことずくめのようですが、本当にそうでしょうか？

　たしかに、返済期間を短くすれば、総返済額は減少します。たとえば3000万円を金利3.0％の全期間固定金利型で借りたとしましょう。これを35年で返済すると、月々11万5455円の返済で、総返済額は4849万円程度になります。これを34年返済に変えてみましょう。すると月々の返済は1926円増えて11万7381円になりますが、総返済額は4789万円と60万円程度少なくなります。そのまま33年、32年と返済期間を短くするごとに支払うことになる利息は減っていきます。

　しかし、短期間で返済するということは、月々の家計の負担が重くなるということです。早く返したほうが得だからといって、貯蓄に回すべきお金まで返済に当ててしまうのは、非常に危険です。

　しかも、住宅ローンほど低い金利で、長期にわたって融資を受けられるローンはほかにありません。金利の低い住宅ローンの返済を急いだあまりに、いざというときに高い金利でお金を借りることになってしまっては、本末転倒です。

　それに上の例では金利３％で計算しましたが、現在は１％程度の金利で借りることができる時代です。家計をやりくりして貯蓄をして、繰り上げ返済をしたからといって、その苦労に見合う分だけ返済額を減らせるかといえば疑問です。