リフォームか建て替えかで迷ったときの判断基準
2016/01/04
建物の構造部分に問題はないか？
リフォームか、建て替えか。ひとつの判断材料になるのは、お住まいの家がいまどんな状態にあるかということ。築年数に関係なく、基礎や柱など、建物を支えるのに重要な構造部分がどの程度劣化しているか？ がポイントになります。言い換えれば、いまの家をリフォームしたとして、この先20年、30年を安全に住み続けることができるかどうか。
たとえば、いまお住まいの家の安全性にそもそも問題があるのであれば、リフォームという選択肢は消え、建て替えという選択肢しか残らないことになります。現在の耐震基準が策定されたのは1981年。1980年以前に建てられた家はその基準を満たしていないため、たとえ建て替えなかったとしても、かなり大規模な耐震補強が必要になると予想されます。
とはいえ、住宅の安全性は素人が見てもわかりません。築年数の古い家にお住まいの方、特に1980年以前の建物にお住まいの方は、専門家による耐震診断を受けることをオススメします。診断費用は簡単な調査で５万円から、詳細な調査で10万円からがひとつの目安です。耐震診断は自治体によっては補助金が出る場合が多いので市町村役場にて確認しておきましょう。
ともあれ、いまのお住まいがリフォームに耐えうると確認できてはじめて、フォームか建て替えかの比較検討が可能になるのです。
満足度とコストのバランスはどうか？
リフォームか、建て替えか。２つめの判断基準は、コストパフォーマンス。言い換えれば、家族の望む暮らしがどの程度まで実現できるか、そのとき費用はどれくらいかかるのか、その費用対効果を見るわけです。
たとえば、間取りの自由度でいえば、建て替えのほうが断然有利。それぞれの家族の要望を取り入れた設計にすれば、家族の望む暮らしが実現できる可能性は高いでしょう。耐震性や環境性能など、先進的な機能を盛り込むことも可能です。ただし、建て替え＝一棟丸ごと新築するわけですから、その費用はかなり高くつきます。また、建築中は仮住まいしなければならないため、仮住まいの家賃や引っ越し費用もバカになりません。
一方、リフォームであれば、基本的には建て替えほどのコストは発生しません。暮らし続けながらの工事であれば、仮住まいや引っ越し費用も不要。とはいえ、リフォームであれば、建て替えほど大胆な間取り変更はできません。家族の満足度も、建て替えに比べれば低いでしょう。かといって、家族ニーズを満たすために大胆なリフォームを行なえば、建て替えとそう変わらないだけの費用がかかってしまう可能性もあります。
極論をいえば、2000万円かけて90％の満足を取るか、500万円かけて60〜70％の満足を取るか。価値観は人それぞれですから、最後は家族で話し合って決めるしかありません。
あるいは、手間はかかりますが、ハウスメーカーとリフォーム業者から相見積もりを取る方法もあります。ハウスメーカーには、家族の要望を説明して、それを実現するできるだけ安上がりな新築住宅を提案してもらいます。一方、リフォーム業者には、今後20〜30年住み続けられる補強を行なった上で、家族の要望をある程度実現できるプランを提案してもらいます。その２つのプランを比較検討して決めるわけです。
ライフステージの変化をどう考えるか？
リフォームか、建て替えか。３つめの判断基準は、今後10〜20年の人生設計やライフステージの変化をどう考えるか。
たとえば、高齢になったご両親の健康状態を考えてみてください。もしかすると、この先５年か10年くらいで、二世帯同居に移行する可能性はありませんか？ あるいは、この先10年くらいで、子どもたちがそれぞれ独立して、いまの家に残るのは夫婦２人だけになる可能性もあるのでは？
このように、家族構成などの要素がこの先流動的なのであれば、リフォームか建て替えかの結論をいま下すのは早計というもの。いまはとりあえず最低限のリフォームを施しておいて、「状況が変わりそうな５年後にまた考える」という判断もアリです。
リフォームか、建て替えか。この機会に、ご自分の人生の行く末にじっくり思いを馳せてみると、また違ったリフォームの形が見えてくるかもしれません。
この記事を書いた人
モリタマネジメント株式会社 代表取締役
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士、ファイナンシャルプランナー、増改築相談員、二級建築施工管理技士。 LATUバリ建築スクール（インドネシア、バリ）ディプロマ取得。 1952年生まれ 兵庫県出身。早稲田大学卒業後、積水ハウス株式会社に入社、特建事業部（ゼネコン部隊）に配属。主に土地所有者の土地有効利用を中心とした営業に18年間従事する。また自社集客手法の独自企画や金融機関等のセミナー講師も務めて実績をあげる。 在籍期間の完工実績棟数は387棟。全国特建事業部表彰（特建営業300人中1位）、社長表彰（全社営業3800人中2位）、全社チーム別獲得粗利益表彰（全社全900チーム中1位）などの記録多数。退職するまでプレーイングマネージャーにこだわり続けた。 94年に建築リフォーム会社を設立し、現在まで22年間でテナントビル・マンション、店舗、住宅などのリフォーム工事を中心に約4000件余を完工。不動産の事業化プランニング、賃貸収益物件 （テナントビル、マンション）や店舗の収益最大化手法には定評があり、不動産オーナーの熱烈なファンが多い。 2009年、中小企業コンサルを目指して「ナニワの再建屋」桂幹人の門をたたき薫陶を受ける。桂幹人の実践的コンサルティングと自らの経験とを融合させた「モリタメソッド」を完成した。11年、多くの事業家を実践指導し、新たな事業を創る実践コンサルティングを開始、賃貸ビル・マンションオーナーの満室セミナー、工務店の脱下請け事業構築セミナー、中小企業経営者の新規事業構築勉強会（実践的指導）主催。また経営者、営業幹部の個別コンサルティングも行なっている。 指導先業種は、建設業、工務店、リフォーム会社、鉄工所、内装業、建設資材問屋、自動車輸出入業、子ども服セレクトショップメーカー、自費診療専門整体院チェーン、ブライダルを手がける呉服店、ヒーリングサロン、多店舗展開の美容室、大阪黒門市場マグロ専門店、デザイン事務所の新規事業支援等多岐にわたる。
