「広大地評価」廃止で得をする人、損をする人（1/4ページ）

平成29年度税制改正によって、平成30年１月以降に発生する相続では、広大地評価ではなく、地積規模の大きな宅地の評価が適用される。広大地評価では、相続税評価額の減額割合が土地の広さに応じて約40％から65％だったのに対して、地積規模の大きな宅地の評価では20％から33％と小さいため、大幅な相続税増税になるといわれている。しかし、こうした意見に疑問を持つ専門家もいる。

「新たな評価制度では、広大地評価に比べ適用要件が緩和されるので、相続税が増額となる人より、減額となる人の方がむしろ多くなるかもしれません」

と話すのは、フジ総合グループの代表で不動産鑑定士の藤宮浩さんだ。同グループは相続税土地評価に強い不動産鑑定士を擁する「フジ総合鑑定」と、相続税に特化した税理士を抱える「フジ相続税理士法人」が両輪となり、相続税申告、土地評価の見直しなどを行っている、相続税のプロ集団である。

今回の税制改正の背景について、藤宮さんはこう話す。

「広大地評価は平成16年に１度改正されて現在に至っています。平成６年から15年までのいわゆる旧広大地評価では、自治体の開発指導要綱に沿って開発想定図を作成し、道路等で潰れてしまう部分を除いた有効宅地化率を求めて算定する方式が採られていました。つまり、評価対象地を戸建用地として開発することを想定した場合に、新たに道路などを作らなくてはならない部分の面積が３割あったとすると、実際に宅地として利用できる面積は７割しかありませんので、これを斟酌して評価額を減額することができたのです。

この方式は実際の価値に近い評価ができるというメリットがありますが、その反面、図面作成に専門知識が必要となり、一般の納税者や不動産に精通していない税理士にとってはハードルの高い評価方法でした。