頭金ゼロで不動産投資を始めた人の末路（1/3ページ）

不動産投資は本来、とてもリスクが高いもの

不動産投資は、とてもリスクの高い資産運用といわれています。
投資金額が大きいこと、回収率（賃貸物件の入居率）が読めないことなど、いくつかの理由がそこにはありますが、最大のリスクは、投資金額の大きさともつながりますが、「銀行など金融機関からの借入額が大きいこと」です。そのため、投資家は可能な限り頭金を準備し、借入額を減らすことによってリスク削減を図ります。

たとえば物件価格が3000万円のワンルームマンションがあるとしましょう。
実際にこのワンルームマンションを購入するとなると、必要となるお金は3000万円だけではないことに気がつきます。この場合、3000万円はあくまで「物件価格」であり、そのほかに「諸費用」といわれる費用が必要になるのです。

主な諸費用としては、

・登録免許税や不動産所得税などの税金
・不動産投資ローンの借入手数料や保証料
・不動産登記関連費用
・火災保険料・地震保険料
・不動産会社への仲介手数料

などがあげられます。

フルローン、オーバーローンとは？

ワンルームの場合だけでなく、一戸建てやアパート・マンション一棟を購入する場合も同じです。「物件価格（土地代金＋建物代金）」と「諸費用」が必要になります。不動産投資を行なうには、この合計額を「自己資金」と「金融機関からの融資」で賄う必要があります。

諸費用については、以前は「物件価格の10％」と見積もられてきましたが、最近は10％にとどまらず、15～20％が平均的に必要です。これらの諸費用は借り入れではなく、不動産購入時に準備できる「自己資金」を充てることが推奨されてきました。

また、物件価格に対しても、銀行が融資してくれるのはその７〜８割程度だったため、「頭金」として１〜３割の自己資金を入れないと、不動産投資を行なうことはできませんでした。

しかし、最近は金融機関が不動産投資への融資を積極的に行なっているため、少ない自己資金で不動産投資を始められる状況が続いています。
物件価格をすべて借り入れに頼る「フルローン」、もしくは物件購入費以上の借り入れを行なう「オーバーローン」のケースも発生しています。

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