都心の新築物件でも空室が埋まらない「もうひとつ」の理由

都内・駅近の新築アパートなのに人気薄？

一昨年あたりから銀行の貸出条件が緩和されてきた影響で、昨年は東京都内でも、新築の賃貸物件が急増しました。しかし、なかには新築後何カ月経っても、空室が埋まらない物件もしばしば見受けられるのです。その結果、空室対策コンサルタントである私のところにも、新築物件のオーナーさんから数多くの相談が寄せられています。

たとえば、昨年８月に完成した東京都目黒区にある新築アパート。ワンルームが１階と２階に３室ずつ、計６室あって、賃料は１室平均８万円。販売価格が7200万円。表面利回りは８パーセントになります。しかも、東急線のある駅から徒歩５分という好立地。普通に考えれば、いかにも若者単身者ウケしそうな物件であり、新築後アッという間に全室埋まりそうに思えます。

ところが、私がオーナーさんから相談を持ちかけられた昨年12月の時点で、６室あるワンルームのうち、１室しか入居者が入っていませんでした。いったい、なぜでしょうか？ そこには、単なる需要と供給によるものではない、「もうひとつの理由」があるのです。

“安普請”の新築物件が増えている

立地のいい都内にありながら、なぜか新築でも入居者の入らない賃貸物件。こうした物件の問題点は、私から見ると一目瞭然です。すなわち、いかにも“安普請”であること。

先ほどご紹介した目黒区のワンルームアパートも、室内に押し入れやクローゼットなどの収納スペースのまったくない、あまりに殺伐とした造りでした。いってみれば、ただの四角い箱の部屋に、申し訳程度のキッチン、ユニットバス＆トイレがついているだけ。見るからに建築費をケチっていそうな、使い勝手も悪そうなワンルームなのです。

昨年から、こうした“安普請”の新築物件をよく見かけます。ブロック塀や生け垣などの遮蔽物が何もなく、道路から全室丸見えのアパートとか。一見タイル張りに見えながら、近くで見るといかにもチープなサイディングで外壁処理されているマンションとか…。

いくら都内にある新築とはいえ、これでは入居者が集まらないだろうなと予感させる物件。しかも、こんな物件に限って、賃料が相場より「やや高」なのです。

表面利回りをよく見せるための「操作」

なぜ、こんな安普請の賃貸物件が増えているのか。それは、昨今のちょっとした不動産投資ブームと無関係ではありません。

昨年から今年にかけて都内に新築された賃貸物件の多くは、「表面利回り８パーセント以上」を謳っています。こうした物件は、初めから「表面利回りありき」でつくられているように私には見えます。

表面利回りが８パーセント以上あれば、いまの時代、不動産投資物件としてはそこそこ儲かる物件であり、不動産投資家のマインドを刺激します。と同時に、表面利回り８パーセント以上あれば、購入資金の融資の受けるとき、銀行もそこそこ高く評価してくれます。

というわけで、建設会社が収益物件として新築アパート/マンションを建てる場合、表面利回り８パーセント以上になるように、さまざまな“操作”をしていると考えられるのです。

建築費は削って、家賃は相場より少し上げる

さきほどの目黒区の新築アパートを例に説明しましょう。この物件の場合、表面利回り８パーセントを叩き出すためには、販売価格をどうしても7200万円前後にする必要があったのだと思います。

とはいえ、立地でいえば、目黒区のそこそこ高級な住宅街。それなりに土地代はかかります。だとすれば、あとは建築費を極力削らざるを得ません。すなわち、安普請になります。さらに、家賃を相場よりほんの少しだけ上げるのです。

こうした、姑息ともいえる操作によって、地価の高い都内に、そこそこお手頃価格の（でも建築費をケチった）新築物件が数多く供給されるようになっていくわけです。

不動産投資家サイドからすれば、もちろん、こんな“ババ物件”を買わされてはいけません。身を守る手段はただひとつ。ご自分が“情報弱者”にならないこと。「自分は賃貸ビジネスのプロである」という自覚と誇りを持ち、不動産投資や賃貸経営について、前向きに学ぶ姿勢を持ちましょう。

ちなみに、私が相談を受けた目黒区のババ物件では、「10万円程度のそこそこ高級な収納家具を全室に入れる」「敷金・礼金の初期費用をダンピングする」といった手法で、なんとか空室を埋めることができましたが…。