「駅近・新築」でも空室。物件人気の二極化が進む「構造的な理由」とは？（1/2ページ）

空室の原因は「供給過剰」だけではない

前回、首都圏の賃貸物件の空室率が30パーセント以上に上昇している現状と、その原因は需要と供給のバランスを無視して賃貸物件を建て続ける開発業者にあることをお伝えしましたが、今回は別の側面から空室問題について考えてみましょう。前回は需要と供給というマクロな視点の話でしたが、今回は個別の物件についてのミクロな視点からお話しします。

たしかに、需要と供給という面から考えれば、賃貸物件は供給過剰になってきています。しかし、そんななかでも確実に入居者を集めている物件はあります。それも新築だとか、駅近といった物件ではなく、バス便立地で築古の物件でも、です。その一方で、新築で立地がよくとも空室が埋まらないといった現象も生じています。実はその原因は、単なる需要と供給のバランスにあるのではなく、業界の構造そのものにあるのです。

不動産会社は空室が出ても困らない

それでは、順を追ってお話ししていきましょう。

空室が増えて困るのは、管理を委託されている不動産会社ではなく、物件の貸し主、すなわち大家さんです。空室ばかりでは家賃収入が減るだけでなく、銀行への借入金返済も大変になってくるからです。

とはいえ、何とか空室が出ないようにしよう、もし空室が出てしまったらすぐに次の人に入ってもらいたいと思っても、いまの業界の構造では、大家さんの立場からできることはたいしてありません。

たとえば、お客さんが内見に来ているのに、なかなか成約に結びつかなかったとしたら、大家さんとしては、なぜお客さんは自分の物件を気に入ってくれないのか、理由を知りたくなるのは当然です。もし問題があれば、少しでも多くの人に物件を気に入ってもらえるよう、改善する余地があるかもしれません。

しかし、この問いに満足な答えを返してくれる不動産会社の営業マンは、ほとんどいないでしょう。「予算が合わないようです」とか、「ほかにいい物件があったようです」といった、参考にならない話しかしてくれないことが多いのです。

それもそうです。不動産会社の営業マンは、Ａの物件がダメならＢ、ＢがダメならＣといった具合に、どの物件を選んでもらっても契約さえしてもらえれば仲介手数料が入ります。お客さんがあなたの物件を選ばなくても、ほかの物件をすすめればいいだけで、「なぜお客さんはあなたの物件を選ばなかったのか」を考える必要はないのです。

つまり、本来であれば、お客さんのニーズを大家さんに伝えなければならない不動産会社が、その機能を果たしていないため、多くの大家さんにはお客さんの声が届いていないというのが現実です。

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