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いまさら聞けない不動産投資の基本(8/18)

不動産投資が成功するか失敗するかは、始めるタイミングがすべてです

浅井佐知子

2016/02/23

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不動産の購入は時期が大切

不動産の購入は時期が大切です。
世に出ている不動産投資のなかには成功した大家さんが書いたものが多くあります。そうした大家さんが書いている本は、モチベーションが上がりますし、読み物としては確かに面白いのですが、なぜ成功したのかを考えてみると、たまたま購入した時期がよかったのかもしれません。時期によっては、そのやり方を真似すると、利益が出ないどころか大損してしまう可能性もあります。

いまは東京オリンピックを控えて、不動産の価格がとても高い水準にあり、いい物件が出てくることはあまりありません。価格が高いということは、利回りが低いということです。そうした物件を無理に購入しても、利益を出して成功することはむずかしいのです。

それでも、業者であれば物件を売買しなければなりませんが、個人投資家の大きな利点は、「時期を選べること」です。その利点を活かして、いまのような時期はじっくりと不動産投資の勉強をして、いい時期が来たときに購入することをおすすめします。

惑わされて買い急いではいけない

たとえば、リーマンショック後のように不動産価格が落ち込んだ時期に購入した投資家は、いまは勝ち組となっています。
当時、銀行は貸し渋りをしていましたが、いまは確かに金利も低く、当時に比べたら融資も出やすい状況です。しかし、金利だけに惑わされて購入を急いでしまうと必ず失敗します

投資用の物件を販売する不動産業者のなかには、「家賃収入は早い時期から始めればそれだけ増えるので有利です」とか、「この間にもほかの人は家賃収入を得ていますよ」などと、購入をあせらせるようなセールストークを展開する業者もいますが、決して購入を急ぐことのないようにしてください。

ただ、年齢が40代、50代の人の場合は、ローンの問題が出てきます。多くの金融機関では、ローンの「完済年齢」を設定しているからです。ほとんどの金融機関では、完済年齢を「70歳まで」などと設定しており、その年齢に達する期間でしかローンが組めないことになっています。ですから、年齢が高くなると借り入れ期間が短くなり、希望通りの金額の融資を受けられなかったり、ローン審査そのものが通らなかったりということになります。

そのため、40代、50代の人の場合、ある程度の条件がそろっている物件があれば、ローンを組むことを優先して購入するという判断もあるかと思います。

ただし、とにかく購入することを目的にしてしまうのは論外なのは言うまでもありません。
不動産で失敗しないためには、自分でシミュレーションができるようになることが重要です。毎月の家賃収入と税金や保険料といった経費、ローン返済などを計算して収支のシミュレーションをしてみましょう。

投資用不動産サイトを活用しよう

それでは、実際に不動産投資を始めようと思ったときにはどうすればいいのでしょうか?
現在は不動産業者も利用している投資用不動産ポータルサイトが多数存在します。

●楽待(らくまち  http://www.rakumachi.jp/
株式会社ファーストロジック提供の不動産投資ポータルサイト。マッチング機能が充実しているので、登録すれば不動産業者からダイレクトにアプローチが届くというサービスもあります。いまのところ、最大手といっていいサイトです。

●健美家(けんびや  https://www.kenbiya.com/
不動産投資ポータルサイトのなかでは老舗の部類に入ります。多くの不動産業者からの信頼も厚いサイトです。

●不動産投資連合体( http://www.rals.co.jp/invest/
株式会社ラルズネット提供のサイトで、新築アパートの建売情報が充実。

●ノムコム・プロ( http://www.nomu.com/pro/
野村不動産アーバンネット株式会社提供のサイトで、財閥・鉄道系のなかでは見やすさ・注力具合で一歩先に行っているサイトです。

このほかにも多数のサイトがありますが、まずはこの4サイトを押さえることをおすすめします。

ほとんどのサイトが会員登録できるようになっていて、条件や自己資金などを入力しておくとメールで物件情報が届くようになります。しかし、あまりにも多くのサイトに登録してしまうと情報過多になり収集がつきませんので、適度な登録にしておきましょう。

それでは、物件検索の際にはどのような項目をチェックすればいいのでしょうか?

ざっくりいうと、「エリア」「物件の種別」「価格帯」「利回り」「構造」「築年数」「駅徒歩」などです。このような条件を入力し検索ボタンを押すと、ズラズラと条件にあった物件が出てきます。このような検索作業を通して、市場価格の相場観を養い投資すべき物件を探していきましょう。

とはいえ、いい物件があったからといっていきなり飛びついてしまうのは危険です。サイトの情報は参考にはなりますが、それ以外の情報を教えてくれる信頼できるパートナー探しも同時にしておきましょう。

編集部よりお知らせ

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www.amazon.co.jp/dp/4800720311/

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この記事を書いた人

不動産鑑定士

浅井佐知子不動産鑑定事務所代表。 北海道網走郡美幌町出身。上智短期大学英語科卒業後、紅弥不動産株式会社、三井ホームエステート株式会社で10年間主に法人営業(土地の有効活用)を担当。 「あっ、私この会社に就職したい! 」という突然のひらめきで就職したときからはじまった不動産人生。個人の賃貸営業を皮切りに、土地の有効活用、寮・社宅営業、法人の一棟ビル売買営業と移っていく中で、常にお客様のことを考え圧倒的な支持を得、伝説の営業成績を残す。 その後結婚、出産、子育てをしながら勉強をして不動産鑑定士の資格を取得、計20年以上の不動産業の経験を積む。 「不動産鑑定士の資格を持った不動産投資コンサルタント」としての実績も豊富で、不動産投資家からの信頼も厚く、きめ細やかなサービスで支持、信頼を得ている。 国土交通省の地価公示評価員、国税庁の相続税路線価、固定資産税評価員などの公的な仕事のほかに、税理士、弁護士などからの依頼で、12年間で1000件以上の鑑定評価書を書き、税務署や裁判などから顧客を守り続けてきた。 またアパートの賃貸から土地の有効利用、店舗、事務所の賃貸、不動産売買、不動産鑑定、不動産コンサルとあわせて計5000件以上の案件をこなしてきた。 ミッションは、「良質な不動産情報とサービスで人を幸せにする」。

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