情弱がババをつかまされる不動産投資の実態

　では、不動産投資の世界に出回っている「ババ物件」とはどのような物件なのか。それを説明するためには、不動産投資における「利回り」について、まず説明しなければなりません。

　不動産投資の世界でよく耳にする「利回り」とは、家賃収入を得る目的で取得した不動産に対して使われる用語。先ほどご紹介した不動産投資の定義でいえば、「２．購入した不動産を第三者に貸して家賃収入を得ること」にあたるケースにおいて。ごく大雑把にいえば、「利回り＝年間収入÷購入価格」の式で割り出されます。

　たとえば、家賃８万円の貸室が10室ある都心の賃貸マンションＡを１億円で購入したとしましょう。この場合、１年間で得られる家賃収入は、８万円×10室×12カ月＝960万円。この年間収入を購入金額で割れば、おおまかな利回りが計算できます。すなわち、960万円÷１億円＝0.096で、物件Ａの利回りは9.6パーセントになります。

　この物件Ａのように、利回りが10パーセント前後かそれ以上ある物件であれば、不動産投資の対象に十分なり得ます。購入資金の1億円を全額年利4.5パーセント前後の銀行ローンで調達したとしても、差引で５パーセント前後のプラスになるからです。もちろん、賃貸マンションを所有した場合、マンション管理会社に支払う管理費、修繕・リフォーム費などの経費がかかりますが、差引５パーセントのプラスが出ていれば、それらの経費を差し引いても利益は残ります。

　ところが、アベノミクスが始まった2013年以降、不動産価格は上昇局面に入りました。とりわけ都心部では、2020年の東京オリンピック開催をにらんで不動産価格が高騰。そのため、以前であれば1億円程度で購入できた物件Ａのようなマンションも、価格が1億4000〜5000万円まで跳ね上がってしまいました。その一方で、家賃相場は急には上がらないし、家賃が高いと入居者が出ていってしまいますから、家賃は月８万円に据え置かざるを得ず、年間収入は960万円のまま。その結果、960万円÷1億5000万円＝0.69で、利回りは７パーセント前後まで落ちることに。

　利回りが７パーセント程度しかない場合、不動産投資で利益を上げるのは至難のワザ。4.5パーセントの銀行ローンを支払った上に諸経費まで負担するのであれば、利益はほとんど残りません。それどころか、10室ある賃貸マンションに１室でも空室が出れば、たちまち赤字に転落してしまうでしょう。