先輩大家さんに聞く！ ちょっとの差で失敗しない 賃貸経営のコツ

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不動産テックサービスを展開する当社は、今回、10年以上の賃貸経営経験を持ち、また、大家さんの会である「サラリーマン不動産投資の会」の代表も務めていらっしゃる、ホセヒデさんにインタビューをしました。失敗したくない大家さんのため、賃貸経営のコツを教えてもらいました。

不動産投資は、失敗からのスタートだった

——不動産投資をはじめようと思ったきっかけは何ですか？

中学生の頃に、『金持ち父さん貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ著／筑摩書房刊）を読んだのがきっかけです。そこから漠然と不動産投資に興味を持ち、入社2年目で、恥ずかしながら、新築区分マンションを購入したのがスタートです。

——「恥ずかしながら」というのはどういう意味ですか？

当時、「とにかく資産を買わなければ」という思いで購入してしまいましたが、はっきり言って失敗でした。時の運で最終的に売却益は出たものの、個人的には今なら新築区分には絶対手を出しません。その大きな理由として1つめは、新築区分は、高値掴みになりキャッシュフローが赤字になりやすい、2つめは、新築区分は銀行からの評価が出づらく、投資拡大の足かせになりやすい、の2点ですね。

——その際の教訓はありますか？

その後も、あまり深く考えずに、区分マンション買い進めていきましたが、当時、仕事が忙しいことを言い訳に、全く勉強していなかったことが大きな反省点です。その後、一棟物について知る機会があり、これではいけないと思い、不動産投資に関する本を100冊以上は読むなど、勉強を積み重ね、知識をつけてきました。その結果、今では収益性が高く、かつ銀行の評価が出やすい、一棟物に注力しています。最初の新築区分投資がなければ、今頃もっと規模を拡大できていたのに……と後悔しています。

——サラリーマンをしながら、どのように勉強時間を捻出しているのでしょうか？

本業が忙しいので、特に最初はかなり苦労しました。土日にまとめて時間を作って本を読んだり、1日4～5件セミナーに参加したりと、ひたすら情報をインプットしました。今では、隙間時間をフルに使って、勉強や情報収集をしています。例えば、始業前の朝にブログを書いたり、昼休みは管理会社や銀行と電話で打ち合わせしたり、終業後は物件情報を見たりと。それこそ、不動産に関する勉強は、息を吸うように日常生活に溶け込んでいます。純粋に好きになっちゃったんですよね（笑）。

失敗しない賃貸経営の極意は、データを見ること

——物件の仕入れはどのように情報収集していますか？

「量が質に転化する」という考えを持っているので、最初の頃から今に至るまで、楽待や健美家などで、気になったエリアの物件はすべて問い合わせをしています。そこからつながった不動産会社とのネットワークを基に、今では1日あたり何百件という物件情報が入ってくるので、それを見続けた結果、肌感覚で狙い目の物件を見極められるようになってきています。

——エリアはどのように選定しているのですか？

一番大事なのは、世帯数の増加が見込めるかどうかです。各県の第2位くらいまでの大きな都市を基準にしながら、自治体のHPやまとめサイトなどでも世帯数などのマクロデータをすぐに見ることができるので、それを頭に入れておきます。世帯数の増加が見込めるエリアで物件が出てきたら、その次に詳細のマーケット調査をする、という流れですね。

——マーケット調査はどのように行っていますか？

無料のWEBサービスを使えば、ちょっとの時間で簡単に調査できます。例えば、私がよく使うのは、HOME’Sの「見える賃貸経営」です。この中に、「賃貸需要ヒートマップ」という機能があって、入居希望者がよくポータルサイトで検索する場所、つまり賃貸需要の高いエリアを、地図上で細かく分析できます。また、間取り別などの切り口で、物件の需要と供給のデータが見えるので、飽和状態になっていないかが分かります。このように、机上でデータを確認したのちに、その物件の近くにある不動産会社2～3社に電話をして、実際に需要がある地域なのかどうかを聞き、答え合わせしていきます。

——簡単なことに聞こえますが、実際に実行できている大家さんは少ない印象です。

そうかもしれないですね。例えば、ワンルームが供給過多になっていて、ファミリー向けが不足しているエリアがよくあるのですが、多くの大家さんは自分でデータを調べずに「表面上の利回りだけを見て」供給過多なワンルームに投資をしてしまう。ちょっと調べれば答えは明らかなのに、何で他の大家さんは、そういうエリアでファミリー向けを狙わないのかな？と不思議に思うことがあります。

空室対策の出発点は、ターゲット選定から

——賃貸需要が高い、いい物件が見つかったとします。その次にすべきアクションは何ですか？

賃貸経営は、入居者が決まらないと意味がないので、まずは、入居者のターゲットを明確にしていきます。世帯構成はもちろん、性別、年齢層、年収ゾーンなどの属性を定めることは最低限必要ですし、できればライフスタイルまで考慮できるといいですね。次に、そのターゲットに応じて物件のコンセプトを決めていきます。その後の具体的な空室対策としては、周辺相場よりも安い賃料を設定するという選択肢もありますが、私の場合、コンセプトや設備などの付加価値をつけて差別化を図り、賃料を上げられないか模索します。ターゲットが定まっていないと、必要な対策が打てずに空室が長期化しますし、逆に、過剰なコストをかけてしまうこともあるので、やはりターゲット選定が一番大事です。

——ホセヒデさんの物件での具体事例を教えてもらえますか？

とある地方都市の一棟マンションの例です。このエリアの平均空室率は20%を超えているのですが、私の物件は平均で5%以下です。私はターゲットを、「子育て世代のファミリー」で、エリア内では高めの年収ゾーンに設定しました。空室対策として、クロスなどの内装を変える、浴室の追い炊き機能などの人気設備を導入する、といったことを実行しています。また、退去時には自作のアンケートをとって、入居した理由、ほしかった設備などを分析して、改善を繰り返しています。更には、自分で客付け会社を回って、入居付けの働きかけもしています。結果、コストをほとんどかけず5％ほど家賃を上げても高い入居率を維持できています。近隣の物件は、高い賃料のまま何も対策せずに放置していることも多いです。それでは、埋まらないですよね（笑）。

——ターゲットを明確にしてから空室対策することの大切さを痛感するエピソードですね。しかし、ターゲットをデータに基づき、ロジカルに設定することは中々難しいものです。そこで、当社が開発した無料のWEBサービス、満室経営戦略レポート　自動作成ロボ　「参謀くん」をホセヒデさんにご紹介しました。「参謀くん」では、累計1千万超の不動産ビッグデータを、独自のAI（人工知能）アルゴリズムが解析し、約2千パターンの中から物件に最適な入居者ターゲットを推奨します。また、ターゲットにあったおすすめ導入設備など、具体的な空室対策まで提案します。これらが全て1つのレポートにまとまって、出力されるサービスです。

そうですね。ターゲットとなる入居者はエリアや物件によって都度条件が変わるため、オーダーメードで設定しなければならず、投資歴の長い大家さんにとっても難しい作業だと思います。かつ、不動産はまだアナログな情報が多い世界で「感覚」で判断を下してしまいがちです。これをビッグデータとAIによって論理的に導き出してくれる、というのは画期的だと思いますし、ここまで詳細に分析と客付け対策を自動抽出してくれるサイトは他では見たことがありません。実際、私もよく「参謀くん」を使っていますよ。

——お役に立てているようで、とても嬉しいです。ご利用は完全無料で、5分以内でレポート作成が完了しますので、ぜひ、ウチコミ！をご利用いただいている大家さんにもお気軽にご利用いただきたいですね。

多くの大家さんに最短距離で成功してほしい

——今後の目標はありますか？

年間数棟をめどに、継続的に投資をしていく計画です。これは、投資信託の積立てなどでは広く普及している「ドルコスト平均法の不動産版」と勝手に呼んでいます（笑）。どういうことかと言うと、物件の価格は常に変動しますが、一定以上の金額を、時間を分散して定期的に買い続けることで、長期的に価格変動リスクを低減しながら、リターンを得ていくという考えです。

——人口減少していく日本で、今後どのように戦っていきますか？

1つめは、データとロジックに基づいて、経済合理的に判断して賃貸経営を行っていきます。人口減少に関しても、エリアを詳細に分析すれば、まだまだ勝てる場所はあります。2つめですが、私は元々海外に住んでいた経験が長かったので、ワンルームのような狭い部屋に暮らす、という感覚があまりありません。なので、日本でもDINKSやファミリー向けの上質な物件を提供していきます。こうした賃貸物件は日本では相対的に少ないので、規模を拡大することは、社会的な価値があると思っています。3つめは、今チャレンジしているのですが「この大家の物件だから入居してみよう」と思っていただけるように、自分の物件のブランドを作り、SNSなどを使って直接入居者へ訴求していきたいと考えています。

——大家さんの会である「サラリーマン不動産投資の会」を立ち上げたのは、こうしたホセヒデさんの経験やノウハウを伝えていくためですか？

はい、そうです。不動産投資は、金額が大きい分、入口でつまずくとリカバリーにとてつもなく長い時間がかかります。私が冒頭に述べた新築区分のような失敗をせずに、最短距離で成功してほしいです。また、私自身が初心者の頃、別の大家の会に入っていて、「この物件は絶対買うべきではない」などの親身なアドバイスを沢山もらったことがあります。私自身まだまだ勉強することは多いですが、経験値を積んだ中で自分が会を立ちあげて、そのときの恩返しをしていきたいと思っています。

——「サラリーマン不動産投資の会」はどのような特色がありますか？

「サラリーマンの不動産投資家による、サラリーマン不動産投資家のための会」で、無料で参加できます。私が現在進行形で取り組んでいる姿を見ていただきながら、気付きを得ていただければと思っています。まだ、立ち上げてから1年ほどの若い会ですが、現在会員は460名を超え、初心者の方から大家歴30年のベテランの方まで、ご参加いただいています。活動内容は、私のブログやSNSでの発信に加え、LINEのオープンチャットを使い、ニックネームで色んな情報交換を行いながら、気軽に、しっかり勉強できる、ひとつのチームのようなコミュニティーです。

——やはり大家さん同士の横のつながりは大事なのでしょうか？

大事ですね。自分自身もこれまで相当勉強してきましたが、それでもやはり、最新の法令動向や、コストをいかに下げて建築するかなどの専門領域は、常に勉強し続けていても見逃している情報も多いです。そうしたときに、この会で質問を投げかけると、誰かがヒントやアドバイスをくれるため、自分自身も助かっています。初心者の方であれば尚更、他の大家さんから学びを得ることが多いのでは、と考えています。

——最後に、賃貸経営の魅力について教えてください。

賃貸経営は、投下した資本・時間に対してのリターンが高いと考えています。レバレッジをかけることができ、保有中にインカムゲインを得ながら、売却してキャピタルゲインも得ることができますので、特別なことをしなくても適切な投資、経営をしていけば負けようがないと思っています。また、もう1つの不動産の魅力は、ひとつとして同じ物件がないので、単純に好奇心をそそられる面白さがありますね。それぞれが違って興味深い。しかも、自分でリスクをコントロールしながら、工夫と行動力次第で収益を高めていくことができます。こんなに楽しい世界はないと思います。

——ありがとうございました。こちらをご覧になっている大家さんは、「ちょっとの差」をつけるために、「参謀くん」でレポートを作り、ターゲット選定から空室対策を始めてみること、また、「サラリーマン不動産投資の会」に参加して、大家さん同士の横のつながりを作ってみることから始めてみてはいかがでしょうか？

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本社：東京都台東区浅草5-52-5
事業内容：不動産テクノロジーサービス事業、不動産開発事業、経営コンサルティング事業

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