ライバル物件は始めている！ 手軽に、賢く「データ分析」を空室対策に生かす方法

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人口の減少やコロナ禍の影響により、「以前よりも客付けに苦戦している……」、「空室がなかなか埋まらない……」。こうした状況に直面している大家さんも多いのではないでしょうか。

そのような大家さんは、
・物件周辺のマーケットをきちんと分析したことはありますか？
・入居者のターゲットを明確に設定できていますか？
・ターゲットに合わせた賃料設定、設備導入、募集活動を実践できていますか？

こうした質問に対し少しでも不安を覚える大家さんのために、不動産テックサービスを展開する当社が、「データ分析」を用いた空室対策の手順を、ポイントを絞ってお届けします。

しかし、いざ実践！となると、相当な時間と労力を要するものですが、最後に、手軽に、賢く「データ分析」が行える最新の無料WEBサービスのご紹介もいたします。

1.なぜ賃貸経営に「データ分析」が必要なのか？

下図のとおり、総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家率は13.6%となっており、年々空き家が増加していることが分かります。

こうした状況は、コロナ禍での外国人の賃貸需要の急減や、人口減少傾向などにより、更に悪化していくことが見込まれ、今後も入居者の獲得はますます難しくなっていくでしょう。

一方で、地域を細かく絞ってマーケットを見ていくと、高齢者層のみは増加している地域、いまだに若年層も増加している地域など、その中身はさまざまです。

従って、大家さんは、ご自身の物件のある地域の「データ分析」をしなければ、「この物件を購入すべきか？」、「誰をターゲットとして募集すべきか？」、「具体的にどういう空室対策をすべきか？」、といったさまざまな課題に対し、正しい経営判断ができなくなってしまいます。

つまり、賃貸経営の全ての出発点が「データ分析」にあるといえるでしょう。

2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」

といっても、「データ分析」を行う前に、押さえておきたい「マーケティングの全体像」があります。なぜなら、データ分析は、満室経営という目的に向けた最初のステップに過ぎないからです。

マーケティングの流れとしては、

まず、
①「データ分析」…市場、競合物件の2つの観点からデータを見て現状を正しく捉え、また、未来を予測します。

次に、
②「戦略決定」…上記のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、物件を訴求していくのかというターゲティングを行います。

最後に、
③「空室対策実行」…上記のターゲットのニーズと合致する賃料設定・設備導入・募集活動などの具体的な空室対策を実行していきます。

それでは、マーケティングの最初のステップである「データ分析」の手順を解説していきます。

3.賃貸経営の「データ分析」の手順

賃貸経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析
まずは、最も大切な入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。

「人口」と「世帯数」の推移を時系列で確認するには、総務省の統計ダッシュボードを使うのが便利です。

こちらを使って該当の市区町村を入力すれば、「人口」や「世帯数」が増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかがグラフ形式で分かります。

該当の地域が「人口」も「世帯数」も増加傾向であれば、当面の間は入居者が決まりやすい状況にあるといえるでしょう。

「人口」は減少しているものの、「世帯数」は増加しているという場合もよくあります。この場合は、「世帯数」の内訳である「家族類型」を確認します。例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件であれば入居者が決まりやすいといえるでしょう。

ただし、「単独世帯」と一口にいっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。

このように、詳細な入居者の動向を把握するには、大家さんご自身が、表計算ソフトなどを使ってデータ分析をしていく方法が一般的です。

賃貸経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析
次に、競合物件の動向を捉えるため、「類似物件数」と「着工戸数」を確認します。

「類似物件数」は、SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使うのが便利です。地域、建物種別、賃料、築年数、面積など、ご自身の物件に近い条件を指定して検索すれば、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる、おおよその物件数を確認できます。

また、「着工戸数」については、先ほどと同じ統計ダッシュボードを使うのが便利です。こちらで新設の賃貸用住宅の着工戸数の推移を確認できます。

該当の地域で「類似物件数」が多く存在し、また「着工戸数」も増加傾向にあれば、競合との差別化を行わない限り、入居者獲得は難しいでしょう。

4.賃貸経営の「戦略決定」の具体手順

以上のデータ分析を基に、ご自身の物件の強みや弱み、さらには外部環境の機会や脅威を整理していきます。

例えば、ご自身の物件の強みを「専有面積が競合よりも広い」、弱みを「築年数が古く賃料が低下傾向」、機会を「高齢者世帯が増加」、「人口が減少・競合物件が増加」と整理したとします。

そして、これからどういう属性の入居者を狙っていくか、というターゲティングを決定していきます。その際は、先ほど整理した強みや機会を生かし、弱みや脅威をカバーするためのターゲットは誰かを考えていくようにします。

今回の例では、「高齢者夫婦」を入居者ターゲットとして定めることができました。

5.賃貸経営の「空室対策実行」の具体手順

入居者ターゲットが決まったら、そのターゲットを獲得するための具体的な空室対策を考えていきます。

空室対策には、「適正な賃料設定」、「設備の導入やリフォーム」、「訴求力の高い広告宣伝活動」などがありますが、いずれにしても入居者ターゲットのニーズにあった対策を行うことが重要となります。

例えば、高齢者夫婦をターゲットにする場合の「設備の導入・リフォーム」としては、敷居解消や手すりなどのバリアフリー化、センサーなどの見守りサービス導入による事故防止など、高齢者が賃貸住宅で暮らすうえで必要となるものが具体的な対策となります。

こうした対策を実行し、入居者募集を行うことで、ライバル物件にはない大きな差別化を図ることができます。

6.賃貸経営の「データ分析」まとめと、手軽に・賢く「データ分析」が行える最新ツール

コロナ禍や人口減少時代に、大家さんが満室経営を実現するための出発点は「データ分析」でした。

データ分析は、市場、競合の観点から行い、その後、入居者ターゲティングを決定し、具体的な空室対策を行っていきます。

しかし、以上の手順を全て実行するとなると、PC操作に慣れている方でも、１物件あたり数時間はかかるのが通常です。普段お忙しい大家さんがまとまった時間を確保することは難しいかと思います。

そうした大家さんのために、当社では、手軽に、賢く「データ分析」が行える最新の無料WEBサービスとして、満室経営戦略レポート 自動作成ロボ「参謀くん」を提供しています。

こちらのツールでは、大家さんが、ご自身の物件情報を入力するだけで、これまで解説してきた「データ分析」よりも更に詳しい分析結果を、自動で即時にレポートとして出力することができます。

また、満室経営戦略レポート 自動作成ロボ 「参謀くん」では、国の統計データなど累計1千万超の不動産ビッグデータを、独自のＡＩ（人工知能）アルゴリズムが解析し、約2千パターンの中から物件に最適な入居者ターゲットを推奨します。また、ターゲットにあったおすすめ導入設備など、具体的な対策まで提案いたします。

ご利用は完全無料となっており、また、レポート作成時の個人情報ご入力は不要ですので、お気軽にお試しください。

Studio LOC（スタジオ　エルオーシー）合同会社
本社：東京都台東区浅草5-52-5
事業内容：不動産テクノロジーサービス事業、不動産開発事業、経営コンサルティング事業