都内の単身物件の需要が低迷　2021年コロナ禍の賃貸事情とは（1/2ページ）

田中あさみ

2021/11/29

賃貸経営

イメージ／©️madhourse・123RF

新型コロナ感染症の影響で、都内の一部の単身用賃貸物件では客付けが難しくなっており、なかには「4カ月分の広告費を払わなければいけない」という物件も存在するといいます。

一方で首都圏の新築分譲マンションの平均価格は、上半期で過去最高額を記録しました。東京のマンション業界でいったい何が起きているのでしょうか？　「需要が高い」と言われる都内の単身向け物件で、空室が増加しているのは何故でしょうか？

本記事では、都内の単身向け賃貸物件と新築分譲マンションの現状、需要が低迷した原因と対策をお伝えしていきます。

都内の単身向け賃貸物件、コロナ禍で客付けに苦戦

2021年11月8日付の全国賃貸住宅新聞の記事によると、港区・中央区・渋谷区などの都内の単身向け賃貸住宅の客付けが難しい状況で、不動産会社のスタッフは「広告費を上げなければいけない状況。なかには広告費が家賃4カ月分の案件も……」と語ります。

記事内で特に客付けが難しいと言われている物件は以下の通りです。

・20㎡程度で家賃10万円前後
・家賃12万円台の1K
・築10年以内の賃貸マンション

不動産ポータルサイトで上記の物件を検索すると、以下の共通点が浮かび上がりました。

・築浅（築3～10年程度）
・10階建前後のマンション
・駅から近く徒歩10分以内の物件が多い

上記の条件は単身向けマンションとしては人気があり、「需要が高いのでは」と感じる賃貸住宅オーナーも多いのではないでしょうか。

ただし都内5区（港区・中央区・千代田区・新宿区・渋谷区）では募集戸数が増加する一方で、募集坪平均単価が前年に比べ3～7％程度下落している現状があります。

新築分譲マンションの平均価格は過去最高額を記録

賃貸物件の客付けが難しくなる一方で、不動産経済研究所の発表では21年の上半期（4～9月）、都内の新築分譲マンションの平均価格は6702万円と上半期としては過去最高額を記録しています。

賃貸物件が低調のなか、なぜ分譲マンションの価格が上がったのでしょうか？

実は都内の分譲マンションは、20年1月の時点で平均価格8386万円と高値を記録しており、その後は5～6000万円台であったものの、21年4月にも7764万円と再び急上昇しました。

21年4月には首都圏の供給戸数が前年同月比で204.5％上昇、20階以上の超高層物件が前年同月に比べ182.1％も供給が増加しています。

マンション、特に超高層物件の供給が大幅に増え、都内の新築分譲マンションの平均価格は飛躍的に上昇したのです。

21年上半期の首都圏新築分譲マンションの平均専有面積は、65.65㎡となっており、コロナ禍のテレワークの影響などで面積が広いマンションの需要が高まっている事が分かります。

背景として、夫婦で高収入の「パワーカップル」世帯は新築分譲マンションを購入、単身者は家賃が低いマンションに引っ越しという、世帯間の経済格差が生じているという事情が推測されます。

都内の単身向け賃貸物件、客付けが難しい要因とは？

賃貸物件の客付けが難しい現状の要因として以下の2つが挙げられます。

1.周辺の物件に比べもともと割高である
2.コロナ禍で経済的な影響を受けた人の引っ越し

1.周辺の物件に比べもともと割高である
総務省統計局で公表されている18年に行われた「住宅・土地統計調査」の結果によると、東京都の民間の借家（非木造）の平均家賃は9万1577円となっています。木造借家の平均家賃は6万9621円ですので、2万円以上の差があることが分かります。

なお同調査で東京都の民営借家の1住宅辺りの平均敷地面積は59.57㎡で、現在需要が落ち込む20㎡の住宅より広くなっています。

まず10万円以上の家賃相場は、東京都内での非木造住宅の平均家賃9万1577円より割高という現状があり、平均敷地面積より狭い間取りが多いため避けられているという実状があります。

コロナ禍で経済的に打撃を受けた方は、木造など家賃が安い物件に引っ越し、10万円台の賃貸物件は需要が落ち込んでいると推測されます。

2.コロナ禍で経済的な影響を受けた人の引っ越し
財務省が20年8月に発表した「新型コロナウイルス感染症による企業活動への影響とその対応」では、外出⾃粛により⾃動⾞やサービス業（宿泊・飲⾷、運輸等）、百貨店等で90％前後の企業の売上が減少しました。影響があった企業では正社員のボーナス減少・非正規職員の人員削減が増えています。

そして、サービス業に従事する人の割合が多い女性の自殺者数が増加しています。

新型コロナで経済的な影響を受けている方は「女性・非正規・学生などが多い」という結論になります。

例えば、「都内の大学生が経済的に困窮し大学を休学または退学し、地元に帰った」「非正規社員として働いていた方が解雇され、家賃の安い物件に引っ越した」などの事例が存在します。

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