不動産投資を成功させたいーーカギは街のポテンシャルを知ること（1/3ページ）

当たり前のことをシンプルにやる

次々と投資を成功させている賃貸住宅オーナーに秘訣を尋ねると、よくこの答えが返ってくる。

「街のポテンシャルを見ることです」

賃貸住宅への投資は、いわば街への投資だ。よって大事な基本は、そこに住みたいと思う人がたくさんいること。手堅い市場が形成されていること。

単純な論理だが、魚のいない池に釣り糸を垂らしても魚は釣れないという当たり前のことをデキるオーナーはシンプルに語ってくれる。

では魚のいる池をどうやって見分けるか？　私は以前から、あるモノサシをオーナーに伝えている。誰でも使えるとても単純な尺度だ。

それは、「礼金をもらえる街」であること。礼金をもらえる街、もらいやすい街は、そこでの賃貸経営を安定したものにしてくれる。

理由は、語るまでもない。入居者さんにとってはきびしい条件となる礼金をあえて設定し、それでも入居を勝ち取れる物件が多い街は、とりもなおさず、そこに住みたいと思う人が多い街だ。

そうした街は、市場に厚みを持っている。築年数の増加による賃料の劣化もカバーされやすい。

フリーレントがキーワード

では、そんな「礼金をもらえる街」をどうやって探すのか？　それは簡単。不動産ポータルサイトを使えばいい。

不動産ポータルサイトで、礼金あり・なしの検索条件を操作し、その街・駅の物件総数に対する割合を調べていく。そのことで簡単に、その街・駅での礼金設定率＝「礼金率」を確かめることができる。

この礼金率がより高い街・駅こそが、市場が厚みをもつ街・駅であり、投資先としてのポテンシャルが当然ながら高いであろう街・駅となる。さらに、モノサシをもうひとつ加えたい。

「フリーレント」だ。これが設定されている物件のシェアも割り出してみる。方法はこちらも簡単だ。礼金同様、ポータルサイトでの“スイッチング操作”を行えば、数秒もかからない。

ご存じのとおりフリーレントは、入居者の獲得に苦しんでいる物件で設定されることが多い。よってフリーレント率の高い街・駅は、すなわち、賃貸経営が厳しい街・駅、あるいは厳しくなりやすい街・駅とみなせるだろう。

このフリーレント率を先ほどの礼金率と併せて見ていくことで、より確実に街の現状をイメージすることが可能となる。

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