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マンション投資で考える―― 個人か法人、どちらが正解?(1/2ページ)

斎藤 岳志斎藤 岳志

2021/05/08

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イメージ/©︎ahfotobox・123RF

税率で見る個人と法人

最初は投資の1つとしてはじめたマンション投資でも、物件数が増え収益が上がってくればこれはもはや投資ではなく事業。まさに大家業になります。そうなると気になるのはやはり税金です。

そこで誰もが考えるのが「個人で進めるのがよいか、あるいは法人にしたほうがよいか」ということです。

これは「将来、どうするか」という問題ですが、単に投資の1つとして捉えるか、大家業という事業として捉えるか。そして、大家業としての目標や取り組み方によって変わってくるものです。

もちろん、どちらが正解ということはありません。

ただ、節税という点をポイントにすれば、会社に勤めて給与収入がある、あるいは自営業やフリーランスとして仕事をされていれば、当然のことですが、これらの収入と合わせて所得税や住民税などが決まります。また、自営業やフリーランスの方であれば国民健康保険の保険料にもかかわってきます。つまり、収入(所得)が多くなれば、税金や保険料も増えていくわけです。

一方、法人では国税である法人税は800万円を境に所得額に応じて、地方税にあたる法人事業税や法人住民税も生得額に応じて税率が上がるのは同様です。また、所得額に関係なく法人住民税の均等割額(7万円)は、法人が赤字でも事業を停止していても課税されます。

このようにいずれも所得額に応じて税率が上がるため、本業の収入と節税の関係については、ネットや本などでどちらにすべきか情報が多く出されているので、それらを参考にするとよいでしょう。

とはいえ、所得額に応じた税率は法人よりも個人のほうが高くなるため、所得額が900万円を超えるのであれば、法人が有利というのが総体的な見方のようです。ただし、これも物件の収益性、その方の本業の収入、年齢などさまざまな条件によって変化するため、一概には言えません。

法人化のメリットとデメリット

次に資産規模の視点から考えてみましょう。

これからマンション投資をはじめる、あるいはスタートして間もない方であっても、これから6部屋以上所有しようという目標や将来設計を考えているのであれば、いまはまだ1部屋目であっても、法人で所有するほうが長期的にはメリットになるのではないかと、私は考えています。

その理由は次のような理由からです。

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この記事を書いた人

ファイナンシャル・プランナー(CFP)

FPオフィス ケセラセラ横浜代表 百貨店在職中にファイナンシャル・プランナーの資格を取得。税理士事務所、経営コンサルティング会社などを経て、FPオフィス ケセラセラ横浜を開設、代表を務める。 マイホーム購入・売却相談のほか、不動産投資のサポートも行なっている。株式投資やFXなど一通りの投資を実践した後、2007年より不動産投資をスタート。現在は、自らの資産運用はほとんど中古マンション投資に絞って取り組んでいる。

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