マンション投資で考える―― 個人か法人、どちらが正解？

税率で見る個人と法人

最初は投資の1つとしてはじめたマンション投資でも、物件数が増え収益が上がってくればこれはもはや投資ではなく事業。まさに大家業になります。そうなると気になるのはやはり税金です。

そこで誰もが考えるのが「個人で進めるのがよいか、あるいは法人にしたほうがよいか」ということです。

これは「将来、どうするか」という問題ですが、単に投資の1つとして捉えるか、大家業という事業として捉えるか。そして、大家業としての目標や取り組み方によって変わってくるものです。

もちろん、どちらが正解ということはありません。

ただ、節税という点をポイントにすれば、会社に勤めて給与収入がある、あるいは自営業やフリーランスとして仕事をされていれば、当然のことですが、これらの収入と合わせて所得税や住民税などが決まります。また、自営業やフリーランスの方であれば国民健康保険の保険料にもかかわってきます。つまり、収入（所得）が多くなれば、税金や保険料も増えていくわけです。

一方、法人では国税である法人税は800万円を境に所得額に応じて、地方税にあたる法人事業税や法人住民税も生得額に応じて税率が上がるのは同様です。また、所得額に関係なく法人住民税の均等割額（7万円）は、法人が赤字でも事業を停止していても課税されます。

このようにいずれも所得額に応じて税率が上がるため、本業の収入と節税の関係については、ネットや本などでどちらにすべきか情報が多く出されているので、それらを参考にするとよいでしょう。

とはいえ、所得額に応じた税率は法人よりも個人のほうが高くなるため、所得額が900万円を超えるのであれば、法人が有利というのが総体的な見方のようです。ただし、これも物件の収益性、その方の本業の収入、年齢などさまざまな条件によって変化するため、一概には言えません。

法人化のメリットとデメリット

次に資産規模の視点から考えてみましょう。

これからマンション投資をはじめる、あるいはスタートして間もない方であっても、これから6部屋以上所有しようという目標や将来設計を考えているのであれば、いまはまだ1部屋目であっても、法人で所有するほうが長期的にはメリットになるのではないかと、私は考えています。

その理由は次のような理由からです。

1）「節税の観点から法人のほうが個人よりも経費にできる対象が増える」

この経費で一番大きなものは「給与」です。これは本人だけでなく、家族に対しても給与を支払うこともできるので、収入の分散化が可能になります。また、自宅が賃貸であれば賃借人を法人にすれば法人の社宅にできるので、家賃の一部を経費にすることも可能です。このように個人ではなかなかしにくいものも経費として計上することが可能になります。

2）「金融面の観点から、実績が認められやすい」

融資を受けて物件を購入する際、個人でアパートローンを活用しようとすると、「収入の10倍まで」というような融資枠の目安があります。しかし、法人ではプロパーローンがメーンになるため個人よりも実績が重視され、融資を受けられる金額も大きくなります。結果としてより多くの物件を所有しやすくなります。

3）「相続時の手間がかからない」

一言でいってしまえば、複数の物件を所有する人が亡くなり相続が発生した際、それぞれの物件を相続人の名義で登記をしなくてはなりません。しかし、法人であれば法人の代表者を変更するだけで済みます。

また、相続人が複数いる場合、個人であればだれがその物件を相続するかで、いわゆる“争族”になる可能性もありますが、法人であれば、そうした問題は生じにくくなります。揉めるようであれば、物件を売却して現金化すればよいだけです。あるいは法人そのものを売却することも可能です。

メリットが多いように見える法人化ですが、デメリットもあります。

もっとも大きなものは、決算と税務処理の煩雑さでしょう。そのため多くの場合は税理士に依頼することになり、その費用がかかります。その金額はピンキリですが、最低でも年間20万円ほどは見積もっておく必要があります。

また、先にもお伝えしましたが、法人住民税の均等割額（7万円）は、必ず支払わなくてはなりません。

このように法人化はデメリットもあるので、「3～5部屋ぐらいの所有で十分」という方であれば法人にするほうが負担になりかねません。

とはいえ、マンション投資をはじめるにあたっては、どちらにするか将来を考えておくことも必要でしょう。