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中古マンション投資の物件選び――100%パーフェクトな物件がないことを心得よ(1/2ページ)

斎藤 岳志斎藤 岳志

2020/11/16

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イメージ/©︎paylessimages・123RF

パーフェクトを望んではいけない理由

不動産投資、中でも中古の区分マンション投資の物件選びにあたっては、沿線選び、駅からの距離、周辺の雰囲気といった立地、物件の築年数、日当たりや階数、設備、管理状態、そして価格などさまざまな要素を見ていくことになります。しかし、ゼッタイに言えることは物件選びでは、

「100%自分の要望に沿った区分マンションは存在しない」

ということです。

もちろん、物件の詳細が書かれた募集チラシを見て「これだ!」と思う場合もありますが、実際に現地に行って周辺や、物件の内見をすると「ちょっと……」と引っ掛かってくるところが出てくるはずです。もし、そうした引っ掛かる点がない物件であれば、まさに運命的な出会いで“即、買い”です。

とはいえ、マンション投資である以上、入居者があっての物件。しかも、入居者が退去してもすぐに次の入居者が入らなくては完璧な物件とはいえないでしょう。

良いと思った物件でも「マンションの雰囲気は、入居希望者に選んでもらいやすい良さはあるけれど、駅からのアクセスは少し遠く感じる」「雨が降っても走れば傘もいらないほどの駅近だけれど、少し建物が古さを感じる」など、いざ購入するとなると、細かい部分が気になってくるのです。

あるいは「ショッピングや外食には便利。だけれどコロナ禍になってみると人が多くて心配」など、これまでは物件のプラス部分が、そのときの状況によって一変してマイナスになることもあるのです。つまり、不動産やマンションにはプラスに感じる面と、マイナス感じる面を持ち合わせており、1つとして同じものはありません。まさにこれは人と同じで、パーフェクトを望んではいけません。

誰でもできる メガネに適った物件を見分ける方法

100点満点の物件は、まず存在しないのですからどのように物件を選べばよいか。考え方はいくつかあるでしょう。

その1つはわかりやすく合格点を決めること。

例えば、資格試験イメージで、合格ラインが70点であれば、100点の人でもギリギリ70点の人も同じ合格者です。100点取れれば、それにこしたことはありませんが、本当の合格はその資格を使って活動することで、そのことで仕事であれば成果を上げることです。

これを不動産物件に置き換えれば、入居者が入り、収益を上げることです。

現在、私は10室の物件を所有していますが、100点満点の物件は1つもありません。全体的に見ると、「この部屋なら入居者が途切れないだろう」と思った物件は購入してきました。マイナス面ばかりを気にして購入をしないのは前に進まないことと同じ。物件探しに使った時間を浪費しただけです。まずはプラス面をとらえ、前に進むことが大切だと思います。

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この記事を書いた人

ファイナンシャル・プランナー(CFP)

FPオフィス ケセラセラ横浜代表 百貨店在職中にファイナンシャル・プランナーの資格を取得。税理士事務所、経営コンサルティング会社などを経て、FPオフィス ケセラセラ横浜を開設、代表を務める。 マイホーム購入・売却相談のほか、不動産投資のサポートも行なっている。株式投資やFXなど一通りの投資を実践した後、2007年より不動産投資をスタート。現在は、自らの資産運用はほとんど中古マンション投資に絞って取り組んでいる。

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