『新型コロナウイルス』が賃貸経営にもたらす影響は？ 〜緊急開催！　オンライン大家座談会〜

2020年4月7日に全国で発出された緊急事態宣言は、およそ1カ月半ぶりに解除されました。ですが、感染の危機が終わったわけではなく引き続き3密の回避や、ソーシャルディスタンスを守ること、マスクの着用など基本的な感染対策の継続が必要な状況は変わりません。

賃貸業界では、今はまだ影響が少ないオーナーも多いと思いますが、アフターコロナを想定し対策を行うことが大切だと思います。

大家さんが自ら募集ができる『ウチコミ！』では、著名なオーナーにご協力いただき『大家座談会』を開催しました（開催日：2020年5月26日）。オンラインでご参加いただき、コロナの影響や、現状、これから想定していることなどを伺いました。座談会の模様をお伝えいたします。（聞き手／尾崎 光　文／向園 智子）

繁忙期なし！？　高まるダウンサイジングの需要

――本日は、お忙しい中ありがとうございます！　コロナの影響で大変な時だと思いますが、今の経営状況、これからのこと、いろいろと聞かせてください。

まずは、今回ご協力いただいた4名のオーナーをご紹介します。神奈川県に物件をお持ちの廣田 裕司オーナー。大阪府に物件をお持ちの松浦 昭オーナー。愛知県に物件をお持ちの代表 加藤 至貴オーナー。福岡県に物件をお持ちの小場 三代オーナー（順不同）です。

早速ですが、コロナで早い時期からインバウンドの影響が出たと言われている“民泊”についてお聞きしたいと思います。

 

小場オーナー：実は、3月から家族が民泊を始めたのですがコロナの影響でお客様は０だったと…（笑）。もともと福岡県は韓国人が多かったのですが、コロナで韓国人がいなくなり、その後中国人がきて…またいなくなり、今は誰もいない、そんな状況なんですよ。

 

加藤オーナー：私は、他のオーナーから民泊物件の管理を預かっているのですが、やはり全く利用がありません。名古屋でも外国人の利用が多かったんだな、と実感しています。

 

松浦オーナー：大阪も民泊は全滅でした。民泊にしていた部屋を一般の住居に変えて募集するなどの施策を行なっています。

 

廣田オーナー：関東（都内）も壊滅的です。私のところでは一番早く家賃減額の相談がきたのは民泊でした。

 

――インバウンドを狙って民泊経営をされてきたオーナーは、早い時期から厳しい状況のようですね。コロナ後の経営方針も考え直さないといけないかもしれません。ほかにコロナの影響を感じていることはありますか？

 

小場オーナー：私が体験していることではないのですが、法務局での登記が遅れているそうです。完成したのに登記ができないのでローンが進められない、入居付けが進められない状態で困っているそうです。法務局でも受け付けていないわけではないのですが、対応する人数が少ないのでしょうね。時間がかかってしまうようです。

 

松浦オーナー：がんばる家主の会の方で3月くらいに完成した物件が、全19戸あるが入居が2部屋しか決まらず、先の目処が立たない方がいます。一番苦労しているのがローンの返済で、銀行に返済方法の相談をしたりしているそうです。

 

――新築でも入居付けに困る状況なんですね。コロナの影響による自粛ムードが、ちょうど繁忙期にあたってしまいましたね。

 

松浦オーナー：いやいや、今年は繁忙期はなかったですよ！

 

一同：そうですね、なかったですね（笑）

 

廣田オーナー：年明けに少し動いたくらいで、いつもの繁忙期ではなかったですね。GW明けからポツポツと退去が出てきました。理由を聞いたら、コロナで収入が減ってしまいもう少し家賃の安いところへ、というダウンサイジングの需要が多かったですね。それに対して入居の問い合わせがないという現状です。

「行動する大家さんの会」代表　廣田オーナー

 

賃貸へのコロナ影響。心配は“便乗減額”

――コロナの影響で収入が減ってしまったり、失業するかも、という方は家賃の安いところへ引っ越しすることも必要ですよね。今後もその理由での退去が増えそうです。入居者から家賃減額の相談などはございましたか？

 

廣田オーナー：私の物件では、相談の前に退去してしまったのですが、知り合いの物件では、個人事業主の入居者さんから相談があったと聞きました。

今後、私のところに相談があった場合は、まず、補助金や給付金の制度をご案内して、制度を利用したがそれでも厳しい方には減額の相談を受けようと思っています。何も動かず、減額だけしてくれ、という入居者さんもいると思いますので。

 

松浦オーナー：私の物件では、まだ住居の減額相談はほとんどありません。ですが、テナントさんはほぼ減額相談がありますね。お一人は、日頃からコミュニケーションをとっている方で、減額してあげないと営業できない状態だったので、5月、6月と家賃の3分の1を減額しました。その際にしっかり覚書を交わしました。内容は、減額期間や金額、理由はコロナによる影響とし、両者の署名、捺印をして残しています。もう一人、4月から学習塾を開講する予定で借りた方がいますが、世間話程度はありますが、まだ相談はないですね。相談がきたらまずはしっかりお話を聞いて一緒に前に進むことを考えて行きたいと思います。今後は、“便乗値上げ”ならぬ“便乗減額”は一番よくないと思うので、それは避けたいですね。

 

加藤オーナー：東海大家の会の会員さんのお話ですが、駐車場経営している方も減額交渉がきているそうです。他には、入居付けの面で仲介会社からAD（広告料）を３カ月要求された、との話もありました。

小場オーナー：九州大家の会の会員さんにテナント事業者の方がいるのですが、福岡ではテナント協会のようなところから、「こうやって減額交渉しましょう」という文書が出回っているそうです。減額交渉のマニュアルみたいなもので、嘆願書や免除願い書などの様式も付いているんですよ！　びっくりしました。これじゃ、まずは制度云々より先に管理会社やオーナーに相談が来てしまいますよね。

 

「九州大家の会」代表　小場オーナー

 

廣田オーナー：頭ごなしに減額に対応しない、ということではなくて、制度を利用しそれでも厳しく、オーナーが減額したことによってその入居者さんがこの先も生活や営業することができて、退去にならないのであればいいですよね。しかし、何も動かない、対応しない方というのはやはり納得できないですね。何かあったら、滞納や、最悪の場合夜逃げなどしてしまうのでは、と考えてしまいます。

 

小場オーナー：私は管理会社にお願いしたいことがあって、管理会社って、入居者さんから減額の相談があったら、「こんな相談がありましたよ〜、どうしますか？」とそのままオーナーに伝えてくるんですよね。管理料払っているんだから、せめて各制度を案内するとか、入居者さんのために何かしたうえで、オーナーに相談して欲しいですね。こんな状況だから、オーナーは入居者さんのためにいろいろ調べるので、管理会社よりも知識があったりするんですけどね（笑）。

 

松浦オーナー：大事なのは、我々オーナーと入居者さん、管理会社がいる場合は管理会社も含めて３者で協力していかないといけないと思います。特に保証会社を利用している場合は、勝手にオーナーと入居者さんで減額や支払い猶予を決めても保証会社が了承していないと、万が一滞納になった場合保証されない可能性もありますよね。

 

加藤オーナー：私は、自分の物件の入居者さんに“オーナーからのお手紙”を配布しました。管理会社に管理を委託している物件もあるのですが、関係なく全世帯に行いました。内容は、住居確保給付金のチラシとオーナーからの手紙、あと、少ないですがマスク2枚。全部で200世帯です。マスクはまだ高い時期でしたが自腹で（笑）。管理会社ではやれないことを自分で行いました。

実際、影響が出ている入居者さんはいなかったんですが、こういった情報をもらえたこと、制度があることを知って安心したという声や、マスクも嬉しかったと言っていただけました。オーナー側としても、コロナがきっかけで入居者さんと接点を持つことができて、最悪、入居者さんが切羽詰まった状況になったとしても、前段階で相談の連絡がもらえるのではないかと思っています。

 

松浦オーナー：オーナーとして今一番大事なのは、入居者さんとコミュニケーションを取ることだと思います。入居者さんが一人で追い詰められて、最悪、自殺してしまったり、夜逃げしてしまったり、滞納して連絡が取れなくなるなど考えられますよね。日頃から入居者さんとコミュニケーションをとっていれば、最悪の自体は避けられると思うんです。

私もコミュニケーションを取るため、マスクを１軒あたり5枚お配りしました。そうしたら電話やメールでお礼をいただき、状況を把握することができています。自分から先手を打って入居者さんに安心感を持ってもらうことが大事ですよね。

長期化するコロナ禍。オーナーにできること

――オーナーとして入居者の状況は把握しておきたいですよね。マスクを配るというオーナーの気遣い、とても嬉しいと思います。今後、コロナ禍が長期化することも考えられますが、オーナーとしてできることはあると思いますか？

 

加藤オーナー：自分は、こんな状況なんですが物件を買い増ししています。さっき話にも出たんですが、住み替え、ダウンサイジングの引っ越し需要があると考えていました。実はそのために購入した築古物件で、空室だった2部屋もすぐに入居が決まったんです。話を聞くとやはりダウンサイジングのためということでした。入居者さんが住み替える部屋を提供できるようエリアや、賃料を考え行っています。

 

松浦オーナー：私も不動産会社から、都心部は動かないが、地方は動いていると聞いています。やはり3密を避けるためには地方の方がいいですよね。これから地方に移り住む方も多くなるのではないでしょうか。

 

加藤オーナー：その通りだと思います。これだけテレワークが行われている中で通勤もなくなり、実際にテレワークをしている方の6割はこのままテレワークをしたいと言っていると記事で見ました。今後、働き方改革もあり会社も変わっていくと思います。出社、通勤という概念がなくなるかもしれませんね。

廣田オーナー：そうですね。あの満員電車での通勤には戻りたくないですね（笑）。

個人的には、都心から１時間〜１時間半くらいのエリアが有力かな、と思います。全く出社がなくなるわけではないと思うので。例えば、東京都心に会社があるのであれば、神奈川県の小田原市あたりとか…。海があって、山があって生活するにはいい環境です。今後は、ライフスタイルの変化で人気のエリアも変わっていくと思います。それに伴って、都心の狭小住宅は廃れていくのでは、と思います。テレワークするのに狭小住宅では大変ですよね。

 

松浦オーナー：さらに、テナントや事務所も怖いですよね。3密になる場所はどんどん廃れていくのではないでしょうか。実際に、事務所を廃止した会社もあるんですよね。飲食店もテイクアウトやデリバリーのみで縮小して行うことも増えるかもしれません。

 

――住宅も、ライフスタイルが変わることでさまざまな変化が想定できますね。今後の賃貸業界はどのように変わっていくでしょうか。その変化の中でどのような空室対策が有効だと思いますか。

 

松浦オーナー：私は、6月頃から住宅の家賃減額交渉が始まると思います。会社が倒産したり、解雇になったり、収入が落ち込むことで始まると思います。コロナ自体は、暑さや湿気に弱いみたいなので夏場は落ち着くと思いますが、秋頃から復活する可能性もあります。その前にオーナーとしてしっかり対策をしていかないといけないと思いますね。

「がんばる家主の会」代表　松浦オーナー

 

廣田オーナー：ダウンサイジングの需要に対応していくことが急務だと思います。また、来年の繁忙期もどうなるか分からないので、この夏場に空室を埋めていく、ということも一つの対策だと思います。家賃減額で退去を防ぐことも大事ですが、入居のハードルを下げることも必要だと思います。私は6月に敷金礼金0で募集して様子を見たいと思っています。

 

松浦オーナー：お部屋の設備として、インターネット環境を整えることも大事ですね。テレワークするのに必ず必要であり、さらに家族、同居人と同時に使える環境も考える必要があります。ネットは無料だが、速度が遅かったり、すぐパンクする状況では、せっかく入居してもすぐに退去されてしまうかもしれません。今後は設備投資するのも、“安全で快適”な設備投資が必要になってきますね。

 

加藤オーナー：物件の募集情報に回線速度の記載が必要になるかもしれませんね（笑）

 

小場オーナー：私が感じているのは、60歳を超えた高齢者のことですね。引っ越ししたくとも行き場がなく、誰も引き受けないので、今、所有物件の中でもあまり人気のない物件を高齢者OKで募集しています。入居条件で、新聞かヤクルトをとってもらい（笑）、緊急連絡先を提示してもらえば入居できるという、今まで積極的にやっていなかった部分の活動をしています。

 

松浦オーナー：私も、高齢者というところは重要だと思います。私の物件の高齢者は、お金を持っている安定した方、家賃の支払いもしっかりした方が多いですよ。ただし、私は、必ず身寄りの方が近くにいるということを条件にしています。身寄りの方と連絡を取り合って、高齢者を見守っていくということをしています。

 

廣田オーナー：コロナだから、というわけではなく今後、高齢者の需要は大きなマーケットですよね。

 

小場オーナー：ただ、やみくもに入居させてもやはり孤独死の問題はあるので、それをどう防ぐかという解決策を必ず行ったうえで取り込むことが大切だと思います。

 

松浦オーナー：孤独死は高齢者に限ったものではないので、そこも考えていかなければいけませんね。私の物件でも、40代、50代、60代で孤独死された方もいました。近所付き合いの無い方が多かったですね。

 

加藤オーナー：オーナーに影響が出るというところでは、家族が自粛で家にいることによって起こる入居者さん同士の騒音クレームがありました。お子さんがうるさいなどのクレームがありましたね。そのせいで家賃関係なく住んでいられない、という方もいらっしゃいました。今後もテレワークが増えると、しばらく続くクレームになるかもしれませんね。

 

松浦オーナー：お子さんもそうですが、父親もテレワークなどで自宅にいることが多く、日曜大工を平日にやったりして（笑）、騒音問題につながることもありそうですね。

 

廣田オーナー：今後は“住まいの在り方”が変わってくると思います。これだけテレワークが当たり前になると、騒音問題もそうですが、インターネット環境や部屋で快適な生活ができる設備のことも考えないといけませんね。

 

小場オーナー：間取りにも変化がありそうですね。みんなが集まる部屋、というよりも、小さくてもテレワーク用の個人部屋の需要も出てくるのではないでしょうか。

 

松浦オーナー：私が考えているのは、建物の空室をテレワーク用に時間貸しすることです。自分の部屋をどうこうするのではなく、同じ建物の中にそんなスペースがあったらいいんじゃないかな、と思います。

 

加藤オーナー：面白いですね！　建物の中にあったら助かりますね。今後、新しいトレンドが生まれるんじゃないでしょうか。人気間取りは1LDKならぬ、1LDK+T（テレワーク部屋）や、共有で使用できるテレワークスペースがある建物なんて面白いですね。

 

――今後は入居者のライフスタイルの変化で、オーナーが提供する建物、お部屋も変化していくかもしれませんね。ほかには、どのようなことがありますか？

 

加藤オーナー：自分は、以前に別のことで家賃減額をしたときに、普通借家契約から、定期借家契約に切り替えたことがあるんです。減額後に万が一、滞納になったり、返済目処も立たない、連絡もつかないということになってしまった場合、契約期間終了で退去してもらえるよう、先手の意味合いでやったことがあります。

「東海大家の会」「稼働産カレッジ」代表　加藤オーナー

 

松浦オーナー：大阪は、定期借家契約ということ自体がほぼないのであまり考えられませんね。入居者さんだけでなく仲介業者も嫌いますね。

 

加藤オーナー：そうなんですね。自分では減額された時の最悪の場合を想定して、選択肢の一つとして考えています。

 

松浦オーナー：大阪は難しいかもしれませんが、エリアによっては有効かもしれませんね。ちなみに大阪は“更新”がないんです。概念もないので入居者さんは更新料もかかりませんが、契約したまま放っておくとそのままズルズルと入居されてしまう、という問題があります。入居者さんや保証人さんとしっかり連絡をとっていないと何か起きた時にトラブルになるケースもあるので、大阪で物件を所有しているオーナーは、2年置きでも確認をすることが大切です。

 

小場オーナー：福岡でも更新料をとる、ということがないんですが、管理会社が更新時に入居者から更新料をとって大家に知らせないままということがあるんですよ。こういうことをする業者もあるんですよね。

 

廣田オーナー：更新がないとすると、保険の更新などはどうしているんですか？

 

加藤オーナー：今、入居者さんの無保険って問題になっていますよね。

 

松浦オーナー：私のところでは、入居者さんの保険も私が払っています。入居者さんの初期費用も安くなりますし、駆け付けサービスなど他のサービスも付いているものでまとめて加入しています。

 

小場オーナー：九州大家の会では、オーナーが少額短期保険の代理店になることを進めています。入居者さんの継続内容もオーナー自身で分かりますし、保険料の4割はオーナーの収入となります。

 

松浦オーナー：保証会社もオーナー自身で代理店になることも可能になっていますよね。

不動産業界のIT化、集客手段の変化

――契約のことや、保証会社、保険などもオーナー自身でもしっかり把握しておくことが大事ですね。不動産会社の動きも変わってくると思うのですが、いかがでしょうか。

 

松浦オーナー：今後は、“対面”での業務は減ると思いますよ。今は、Zoom（オンラインミーティングアプリ）を使った内見も行われていますね。

 

廣田オーナー：関東では、退去立会いをZoomで行なっていましたよ。

 

松浦オーナー：不動産会社に限らず、オンラインで行うものが増えると思いますので、オーナーも使えるようになっておかないといけませんね。うちの大家の会でもオンラインで会議をやっているのですが、なかなか参加されない方がいて心配しています。

 

小場オーナー：福岡では、IT化が進んでいる仲介会社が客付力も態度も（笑）強くなっていますね。オーナーも負けないように勉強していかないといけませんね。

――ウチコミ！はインターネットでの募集サイトですので、現在は問い合わせ数や、内見数が過去最大に増えているんですよ！　自粛でネットを見ている方が増えていることもあると思いますが、ダウンサイジングや、ライフスタイルの変化で引っ越しを考える方が増えていると思います。自粛で外出しづらいので、写真や動画、360度写真だけで申し込みする方もいるんですよ。

 

松浦オーナー：募集情報の精度を上げることが要求されますね。写真だけではなく全体が見渡せる360度写真も重要ですね。他には、部屋のサイズを図って記載したり、募集情報で入居をイメージさせることが大事ですね。

 

加藤オーナー：そうすると、店舗型の仲介会社が今後どのように集客していくか問われてきますね。今、自分でやっている試みで、インスタグラムでの募集があります。今、若い方はなんでもネットで検索しますよね。インスタはタグ検索ができるので、例えば“デザイナーズ賃貸”や“賃貸 安い”などのタグをつけて掲載します。今後はインスタで部屋探しもありえると思っていますし、広がっていくのではないかと思っています。

 

――集客や、募集の仕方もコロナをきっかけにネットへの移行が急速に進みそうです。その波に乗れない不動産会社やオーナーは厳しくなりそうですね。

 

松浦オーナー：今後は、もちろんオーナーですから、経営についてもいろいろ考えていかないといけないと思いますが、まずは自分の健康と、オーナーとしてだけではなく、人としての生き方が大事だと思います。健康管理では、コロナにかかってしまったり、自粛で生活が乱れたりしないよう、しっかりコントロールしていきたいですね。オーナーとしても、人としても、いい加減な人はどこに行ってもダメだと思います。生きることに信念を持って、自分の考えで進むことが大事になるのではないでしょうか。

 

一同：その通りですね！

 

――今日は、みなさんありがとうございました！今回はコロナの影響や今後のお話を伺いましたが、日頃の賃貸経営に大切なことも教えていただきました。このような状況だからこそ、今、何をしておくかが今後の結果につながると思います。