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アパート経営をローコストに|建築費と室内設備費について

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“建築費”に含まれないものに注意!

アパート経営をしようと思ったら、まずは所有する土地に建物を建てるか、土地がなければ物件を購入しなければなりません。建物を建設する場合、一般的にアパートは木造か軽量鉄骨造り、しかも低層なので、鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリート造りのマンションよりは建築費は安くローコストなります。しかし、建築を考える場合にはいくつか押さえておいた方が良い点があります。

まず、アパート経営をするための費用、「アパートの建築費」とは、本体工事費のみを指すのが一般的だということ。言い換えれば、室内の設備費はまったく別だということです。工事費は1㎡当たりで12~15万円とも言われますが、これは本体工事費のみを指しています。

本体工事費と設備費だけではアパートは建ちません。例えば、地方自治体で決められている負担金(水道負担金、下水道負担金等)、駐車場敷地費用、外溝工事費用、登記に関する諸費用、火災保険などの費用がかかります。

法規制にも注意が必要です。戸建住宅とは異なり、アパートは集合住宅になっているため、防災・安全に関する規制がかなりあります。例えばアパートを建築できる土地は限定されていますし、高さ制限や敷地と道路の関係、日影規制などの成約も受けます。面倒ですが、規制をうまく取り入れて建設しておけば、投資物件としての価値向上が期待できます。

多くの場合はアパート経営は金融機関でローンを借りて資金をつくり、建築費等に充当することになると思います。その際に重要なことは、金利がいくらかということと共に、何年で返済が終了するのかということです。例え同じ金利でも、返済期間が長くなれば元金の減りより利息の支払額が多くなってしまいます。一般的には15年前後の返済期間がローコストとなり効率的だと言われています。相続も考える場合は、債務控除も視野に入れながら返済について考える必要があるでしょう。

なお、最近ではアパートディベロッパーがつくるローコストなアパートが増えています。一般住宅と同じで、規格化することでコストを抑えているのです。利回りやローンに関しては実績のある会社のアパートが強いのですが、建築家に任せてつくるアパートの魅力にも捨てがたいものがあります。オリジナルなアパートは入居者の心を惹きつけますし、躯体も強固な場合が多いのでリフォームを加えながら長年使用するのに向いています。他にも、建築も請け負う不動産会社が独自に展開しているブランドのアパートなどもありますので、目的に合った建築ルートを選ぶと良いでしょう。

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