収益物件の売却で売主が注意すべきポイント

売主がケアすべきポイントは意外と多い

初めて保有した収益物件を売却しようとすると、意外にやることが多くて面食らう方もいらっしゃると思います。今回は収益物件の売却についてご紹介します。

まず、「収益物件」とは、厳密に言えば人に貸した状態の投資物件のこと。誰も住んでいないマンション等を売りに出す場合とはチェックポイントが異なることを理解しておきましょう。

収益物件を売却する場合は、不動産会社では「取引事例法」と「収益還元法」を合わせて査定するのが普通です。詳細は省きますが、投資用物件では利回りを重視するので、利回りを計算に入れるのです。実際には不動産会社のアドバイスを聞きながら売出価格を決めることになるでしょう。なお、不動産会社によって得意分野が異なりますので、売却が得意な会社を選んだ方が無難です。

売却する際に管理費や修繕積立金の滞納があると、買主に丸ごと買い取ってもらうことになるので、売却が難しくなる場合があります。できれば事前に精算しておきたいところですが、売却の決済時に代金を使って相殺するという手もあります。

家賃の滞納がある場合も注意が必要です。事後の滞納については売主が責任を負う必要はありませんが、月末に翌月分の賃料を支払うのが普通ですから、当月分の家賃＝先月支払分は当然買主のもの。先月分までに滞納があれば、精算する責任は売主にあります。

売り出した矢先に退室があった場合もご注意を。すぐに不動産会社に連絡を入れて対応すべきです。買主からすれば、収益物件を購入するのは買ったらすぐに賃料が入るから。入居者がいなければ魅力は半減し、利回りにも影響が出ます。

買主が決定したら、入居者には所有者（大家）の変更を通知しましょう。敷金や保証金の返還などは新しい大家が引き継ぐことを知らせるとさらに親切です。「気づいたら大家が替わっていた」というのでは、入居者が不安に思うでしょう。

一般的には、大家が将来的に借主（入居者）に返すべきお金（敷金や保証金）に関しては、買主（新しい大家）の責任となります。買主は返還金のコストも考えて物件を購入しなければならないのです。この点に関しては、売主は心配する必要はありません。

最後に、不動産を売却する際は安易なごまかしなどは通用しないと思っておいた方がいいでしょう。例えば先に述べた「管理費や修繕積立金の滞納」がある場合、買主には「重要事項説明書」によって報告されます。これは法によって決まっていることなので、黙っていることはできません。