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不動産投資ローンの借り換え

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借り換えのメリット・デメリット

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不動産投資を始めてしばらくすると、不動産投資ローンの借り換えを検討する人が出て来ます。「金利が高すぎた」「空室がなかなか埋まらず、ローンの返済が苦しくなってきた」など、理由は様々ですが、支払額を下げたいという希望は共通していると思います。しかし、不動産投資ローンを借り換えるに当たって、デメリットはないのでしょうか? ここではまず不動産投資ローン借り換えのデメリットを見ていきましょう。

金融機関によって違いはありますが、まず押さえておかねばならないのは繰上返済手数料、設定費用、担保抹消など、新たな費用が発生することです。既存借り入れの繰上返済手数料が想像以上にかかってしまうこともあります。トータルコストで考えると、あまりメリットがないケースもあり得ます。また、最長融資期間の考え方が金融機関によって異なるので、融資期間が短縮される可能性も。するとトータルでの返済額は下がりますが、毎月の返済額自体は上がるケースもあります。キャッシュフローの悪化を避けたい場合は、借り換えをあきらめざるを得ないかもしれません。現在の借り入れが固定金利だった人は、借り換え後の金利にも気を付けましょう。変動金利に変わった場合は、将来的には金利が上昇する可能性があるからです。

金融機関によっては「月々の支払額は減るが金利自体は他行より高くなる場合が多いので、全期間で見ると利息支払額の合計が多くなる傾向がある」とはっきり明言しています。この場合はリノベーション後の減価償却など、節税効果を計算してキャッシュフローの改善を考え、その上で借り換えをするかどうか検討しなければなりません。

メリットとしては、やはり金利が下がることが挙げられます。キャッシュフローが楽になり、手残りの金額が増えるので、次の物件の資金を捻出することも可能になります。当然、修繕等に備える資金にすることができます。金融資産が増加すれば、審査においても有利になります。さらに、以前に借り入れをしていた金融機関より大手の金融機関で借り換えを実現できれば、信用力を強めることにもつながります。

金利が下がらない金融機関でも、融資期間を延ばすことができる場合があります。既存のローンより支払額が下がって期間が延びれば、支出を改善することができます。収入を改善するためにリノベーション資金の調達などを同時に検討したりすれば、全体のキャッシュフローの改善を図ることも可能になります。

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