不動産投資と自宅購入

自宅を購入したら投資はアウト!?

不動産投資の世界では、「自分の家ではなく、貸す家にお金を使おう」という考え方があります。そのため何億円という資産を持つ人でも、自宅は賃貸に住んでいるという場合もあるのです。

しかし、不動産投資に興味を持った時には、すでに自宅を購入していた、という人もいるでしょう。その場合、キャッシュでポンと買っていれば何も問題はないのですが、ほとんどの人は住宅ローンを組んでいるはず。一般的に不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいので、不動産で融資を受けられるかどうか心配になる人もいると思います。

結論から言えば、住宅ローン借入の有無はあまり関係ありません。むしろ、自宅を持っている人の方が月々の支払いを延滞しにくいという考え方もあるようです。

例えばある大手銀行では、住宅ローンの枠、プロパー融資の枠などが別枠となっているので、基本的には住宅ローンと不動産投資ローンの両建てが可能です。問題は住宅ローンの借入額が規定内に収まっているかどうか、審査基準を満たしているかどうかです。また、延滞情報があれば評価はマイナスになります。金融機関は情報を共有しているので、延滞情報はすぐにわかります。また、消費者金融系のローンを利用していた場合は大きなマイナスになります。

地方銀行の場合もほぼ同様です。すでに不動産を所有している人の方が有利な地方銀行もあります。ただし、年収に対して住宅ローンの比率が高すぎると融資が難しくなります。これは、住宅ローンを組むときに月々の返済能力が考慮されるのと同じ理由です。年収が多ければ、それだけ不動産投資ローンも借りやすくなります。

中には不動産投資に積極的な銀行もあります。貸付の是非は個人の属性や資産から判断されますが、個人で使える枠を設定している銀行もあり、その枠内であれば基本的に住宅ローンも不動産投資ローンも借りられるようになっています。その代わり、不動産投資に積極的な銀行は、不動産投資を投資というより賃貸事業として捉えています。そのためどういった物件を購入するのかも考慮しますし、別のアパート・マンションを運営している場合は経営がうまくいっていないと融資が組めない場合もあるそうです。

まとめると、住宅ローンを借りている場合は借入額、返済比率が基準内に収まっているかどうかが重要であって、自宅を持っているかどうかはあまり関係ありません。自宅を購入する時に背伸びをし過ぎなければ、基本的には不動産投資ローンも問題なく借りられるでしょう。