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不動産投資と減価償却

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減価償却とは本来「価値下落」のこと

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不動産投資を始めると、「減価償却」という言葉が出てきます。減価償却とは、時間の経過とともに物の価値は下がっていくと考え、価値が下落した分を費用として計上することを言います。減価償却と言うと難しそうですが、元は英語のDepreciationの訳語で、単純に「価値下落」が本来の意味です。

土地については減価償却はされませんが、建物は物理的に古くなったり、デザインが時代に合わなくなることがあり得ます。そのため減価償却が適用されるのです。

例えば1億円のマンションを購入したとして、1年間の家賃収入が1500万円だったとしたら、そのまま1年間の損益を計算すると、差額はなんと8500万円の赤字になります(解説のために単純化しています)。ところが2年目になると、物件の代金は払い終わっていますから、家賃収入1500万円がまるまる収益に。これは税金の額が大変なことになりそうですね。実際には、賃貸物件は長期間に渡って使用されますから、このような計算法では適正な損益がわかりません。そのため、例えば10年間使用する物件なら1年間にかかった費用(物件の価値下落分)を物件代金の10分の1と考えて1000万円とする。すると費用1000万円マイナス家賃収入1500万円で、500万円の収益が出た計算になるわけです。この計算手続きが減価償却となります。

減価償却は、不動産投資において重要な役割があります。先にも述べたとおり、減価償却とは「価値が下落した分を費用として計上すること」です。まず、収入から経費を引いたものが所得なので、減価償却すると数字上は所得が減ったことになります。そして、税金は収入から計算されるのではありません。所得に対して課税されるのです。つまり、実際には収入が減ってはいないのですが、減価償却によって減少した所得を元に計算されるので、支払う税金は少なくて済むということになります。不動産投資では他にも様々な経費がかかりますので、これらを計算に入れればさらに所得が減ることになるでしょう。

法定耐用年数とは

減価償却費を正確に計算しようとすれば、建物の価値下落分をきちんと計算に入れるべきなのですが、これを判断するのは難しいことです。そこで、日本では「法定耐用年数」が定められています。これは、法律で建物の耐用年数を決めて、その期間に限って減価償却できるようにするものです。建物の用途や構造に従って細かく分類されており、例えば構造別法定耐用年数を見てみると「木造・モルタル造」の場合は20年、「鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造」は47年と決められています。

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