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不動産投資で利回りとうまく付き合うには

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3種類の利回りを理解する

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不動産投資で安定して収益を出すためには、利回りが重要になってきます。しかし、単純に利回りだけ良ければ投資物件として優れているかというと、そうとも言い切れません。今回は利回りとうまく付き合っていくために必要なことをご紹介したいと思います。

まず、利回りとは投資したお金に対してリターンで得た金額の割合のことですね。簡単に言えば、1年間に「家賃収入−費用」でどれだけのお金が残るか、ということです。

利回りには表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類があります。「不動産投資と利回り」で、表面利回りと実質利回りについて解説したように、不動産投資を行う際に重視すべきは実質利回りです。

想定利回りは、賃貸に出した場合の参考収益指標のこと。
・年間収入(想定)÷購入価格×100=想定利回り

年間収入が相場を元に算出したものなので、実際の数字とは異なります。税額や管理費などを差し引いて算出する実質利回りの方がより正確に収益性を知ることができます。

利回りの相場

一般的には、築浅マンション(建築してから10年未満のマンション)より築年数が古いマンション(建設してから10年以上のマンション)の方が利回りでは有利です。築浅マンションは本体価格が高い分、利回りが圧迫されます。

一般的には、築浅マンションの表面利回りは6〜7%。しかし、新しいマンションは管理費や修繕積立金が安いので、ランニングコストは抑えられます。そのため実質利回りは4〜5%になることが多いようです。

築年数が古いマンションの場合は表面利回りは8%を超えることもあります。その代わり、古いマンションでは管理費や修繕積立金などのランニングコストが高くなる傾向があるので、実質利回りは5〜6%になる物件が多いようです。

実質利回りはランニングコストによって大きく左右され、ランニングコストでは管理費と修繕積立金が大きなウエイトを占めます。これらが安い物件を探すのが一つのポイントと言えるでしょう。また、割安な物件を得ることができれば、高い利回りを得られる可能性が高くなります。人気があるのに安い物件はそうそうありませんが、売主が売却を急いでいたり、リフォームを怠った物件を早く手放したがっていたりする場合があります。例えばリフォームを怠っていた物件は、本当はリフォームをすれば入居者がすぐ見つかるのに、空室が目立つせいでオーナーは早く売却することを望んでいたりします。当然、価格交渉は買い手に有利になるでしょう。

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