不動産投資用の物件選び

「住宅需要」を考える

今回は物件選びについてご紹介します。

中古でも新築でも、物件選びで最も重要なのは立地です。立地の良し悪しは、住宅需要の問題と直結しています。
住宅需要が高いエリアには、潜在的にそこに住みたい人が多数いるということです。人気のエリアということになりますので、一度入居した人は住み続けたいと考えるようになり、退去して空室ができるリスクも減ります。また、住宅需要が高いエリアでは、家賃を高めに設定しても入居者がいなくなることはありません。さらに、他の投資家から見ても住宅需要が高いエリアの物件は魅力的ですから、売却する際も強気の価格設定ができます。

もっとも、注目すべきは現在の住宅需要の多寡だけではありません。将来の住宅需要も重要です。例えば「新しく駅ができる」「再開発計画が始まる」「規制緩和の恩恵を得られる」といった情報をいち早く得られれば、投資をするうえで戦略が立てやすくなります。このような情報は、新聞やセミナー、インターネットなどから得ることもできるでしょうし、不動産会社の営業マンから聞くのも手です。信頼性の高い情報源から一次情報を得ることができれば言うことはありません。

現地調査を行おう

物件選びは不動産投資において最も重要な要素の一つ。広告や図面で判断するのではなく、必ず現地調査を行うようにしたいものです。
大事なのは、入居者の視線に立って物件を検証すること。例えば広告に「駅から徒歩3分」と書いてあっても、実際には坂や信号が途中にあってそれ以上に時間がかかる場合もあります。病院や役所、商店街やコンビニが近くにあるかどうかも確かめておきましょう。「長くそこに住む入居者にとってどんな土地か」という視点から現地調査をすることが必要になります。あるいは「自分だったらそこに住みたいと思うか」という視点から考えてみても良いでしょう。

物件の周囲の状況を知っておくことも重要です。例えば周囲で長期にわたって工事を行っていたりすると、入居者の快適さが損なわれる恐れがあります。近くに飲食店があったりすると大量のゴミが出ますし、錆びた自転車やバイクなどが放置されていると物件の雰囲気にも影響が出ます。このような状況を改善できない場合は、その物件を選択するのはやめておいた方が良いかもしれません。

また、周囲の安全性についても確認しておきましょう。例えば夜に街灯が少なくて周辺が暗くなる場合は、入居者が事故や事件に巻き込まれる可能性が高くなると言えます。車の交通量も考慮しなければなりません。できれば、時間帯や曜日を変えて現地を訪れ、慎重に検討してから購入を決めるようにしましょう。